房地产价格评估基本理论.pptVIP

房地产价格评估基本理论 一、房地产价格评估的基本概念 1、概念：房地产估价专业人员，根据特定的估价目的，遵循估价原则，按照规范的估价程序，采用科学的估价方法，通过对影响房地产价格因素的分析，并结合自已的经验，对某一特定房地产的真实、客观、合理价格所作的估计、推测和判断。 2、“正规的估价”VS “非正规的估价” 估价结果效力不同 实施主体不同 估价过程和依据不同 估价结果的表现形式不同 二、 房地产价格评估与房地产价格咨询 共性： 遵循房地产价格形成的客观规律 模拟房地产价格形成的过程 采用房地产估价的有关方法来进行估算 区别： 房地产估价——经济鉴证性工作 房地产价格咨询——非经济鉴证性工作 三、房地产价格评估的特性 科学性和专业性 服务性和有偿性 经济鉴证性 四、房地产价格评估的作用 作用 为房地产交易、投资、开发等房地产经济活动服务。 为建立股份制企业、合资、合营、企业兼并、破产等经济活动服务。 为信贷、保险等金融活动服务。 为市政建设、城市规划调整等城市建设和管理活动服务。 为政府征税服务。 为处理房地产经济纠纷的司法、仲裁活动服务。 一、 房地产价格评估的原则 遵循房地产价格形成规律的原则 合法原则 公平原则 估价时点原则 二、房地产价格评估的基本思路与基本方法 市场比较思路 利用与对象房地产有替代关系的其他房地产的成交价格，来推测房地产最可能实现的市场价格。 成本积算思路 根据房地产开发所需的成本来评估房地产的价格。 收益资本化思路 房地产的价格是由房地产将来给业主带来的全部经济收益的资本现值来决定的。 三、房地产价格评估的方法体系 * * 第一节 房地产价格评估概述 第二节 房地产价格评估的原则与方法  房地产估价方法 市场比较法 收益法 成本法 路线价法 基准地价修正法 直接资本化法 收益流资本化法 积算法 收益倍数法 剩余法 折现现金流分析法 使用完全产出率的收益流资本化法 假设开发法 图4-1 房地产估价方法体系