房地产金融：房地产投资证券化.pptVIP

房地产投资证券化 第一节 概述 第二节 房地产投资信托 第三节 房地产投资基金 第一节 房地产投资证券化概述 一、房地产投资证券化的含义 房地产投资证券化是指将房地产投资直接转变为有价证券形式，投资人和房地产投资标的物之间关系由拥有房地产所有权转变为拥有有价证券的所有权。 房地产以股票、债券、投资基金、受益凭证等有价证券形式，进入资本市场流通，从而使房地产这种“不动产”转化为动产，提高房地产投资效率，增强其流动性和变现能力。 第一节 房地产投资证券化概述 二、房地产投资证券化的特征 1、房地产投资大众化（使众多的小额投资者均可参加房地产的投资经营；有利于房地产投资资金的快速筹集） 2、房地产产权证券化（“不动产”转化为“动产”） 3、专家经营管理，风险较小 4、流动性强，收益稳定（房地产证券买卖手续简单；房地产证券收益稳定，并且不断增值） 第一节 房地产投资证券化概述 三、房地产投资证券化的功能 1、资产变现的及时性 一方面，开发商可以在短期内筹巨额开发资金。另一方面，房地产证券持有者可将房地产投资由长期化转化为短期化，使“房地产”这种资本具有很强的流通性和变现性。 2、能促进房地产市场的公平性和投资的专业化 第一节 房地产投资证券化概述 3、能有效规范房地产市场，优化房地产融资市场结构 房地产证券化的最明显优点是将投资者与经营者分开，由真正的专家经营。 一个成熟的房地产市场应该包括三个小循环：以房地产开发商为核心的房地产开发循环、以房地产投资管理公司或房地产信托投资基金为核心的房地产投资循环以及以按揭抵押债券为核心的资产证券化循环。 我国目前还处于房地产开发为主的阶段，目前我国房地产融资主要是间接融资方式，直接融资所占比重很低，发展房地产投资证券，能优化房地产融资结构，推动房地产融资多元化，分散和化解金融风险。 第一节 房地产投资证券化概述 3、能有效规范房地产市场，优化房地产融资市场结构 房地产投资证券化方式主要有：房地产股票、房地产债券、房地产投资信托、房地产投资券、房地产投资基金和其他受益凭证等。 第二节 房地产投资信托 一、房地产投资信托的内涵 房地产投资信托指信托投资公司通过资金信托方式集中两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人意愿以自己的名义，为受益人利益或特定目的，以不动产为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。 不动产包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。 信托是一种以信任为基础、以财产为中心的法律关系，它涉及委托人、受托人和受益人三方当事人的法律关系。信托财产上的所有权与利益相分离，受托人对信托财产享有管理和处分权利是信托财产名义上的所有权人。 第二节 房地产投资信托 信托不同于代理。代理是指代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担一切民事责任。两者主要有以下区别： （1）信托中受托人是以自己的名义对外从事民事活动，并承担责任；而代理是代理人以被代理人的名义进行民事活动，代理人仅在被代理人授权范围内的活动承担责任。 （2）信托中其受托人享有实施信托事项的一切权限；而代理中其代理人只能在被代理人授权范围内实施活动，不得越权代理，不得滥用代理权。 （3）终止原因不同。 第二节 房地产投资信托 二、房地产投资信托的组成 1、受托人（信托投资公司或房地产投资公司） 2、保管人（房地产信托投资人的代表，对信托财产进行监督管理，在我国必须是取得财产托管资格的商业银行。 3、房地产投资信托合同（房地产信托投资人与受托人（信托投资公司）应签订房地产投资信托合同） 4、信托计划及信托资金管理、处分说明书（包括计划购买、管理或处分的不动产种类、地点、预定持有期间、资金来源、运用及控制和监管程序、成本回收、财务预测、预估收益率及信息披露等事项） 第二节 房地产投资信托 三、房地产投资信托的运作 房地产信托资金的运用范围主要包括以下方面：（1）用于土地收购及土地前期开发、整理；（2）投资于不动产经营企业进行商业楼房及住房开发、建造；（3）用于购买土地商业楼房或住宅并予以出租；（4）以住房抵押贷款方式运用；（5）信托文件约定以不动产为标的的其他运用方式。 第二节 房地产投资信托 2、房地产权益信托 信托投资公司进行房地产权益信托时，必须对以下事项进行充分的调查和分析：（1）对土地的整体情况进行调查分析。（2）对拟开发、建造的房地产项目进行可行性分析。（3）对