房地产金融：国外房地产金融概览.pptVIP

国外房地产金融概览 第一节 国外房地产金融制度 第二节　国外房地产金融机构 第三节　国外房地产金融市场 第一节 国外房地产金融制度 一、金融制度与房地产金融制度 广义的金融制度泛指约束金融市场主体的一系列行为规则，它是指有关资金融通的一个体系或系统。具体包括构成这一系统的各个重要组成部分（包括个人及机构）；各类金融机构在这一系统中的地位、作用、职能以及它们彼此间的关系；整个社会资金在这一系统中如何进行流通以及各资金融通机构的运行机制以及在这一系统中的金融监管机制。 狭义的金融制度主要是指社会资金的融通方式和金融机构的运行机制及金融监管，是与金融机构和金融市场并行的概念。 第一节 国外房地产金融制度 一、金融制度与房地产金融制度 房地产金融制度，是指从资金盈余者手中吸收资金，通过各种融资渠道转让给资金短缺者的金融运行机制。 其实质是房地产资金融通模式。房地产金融制度的基本职能是为房地产业的运行筹集资金与分配资金。因此，房地产金融制度的发展与一国的房地产业发展和金融业的发展相适应的。 第一节 国外房地产金融制度 一、金融制度与房地产金融制度 房地产金融制度的发展经历了三个阶段： 第一阶段是银行本位时期，在此阶段，银行占据房地产金融体系的主要位置，由于通过银行等中介机构进行间接融资的效率高于直接融资，房地产业的资金需求者获得的大量外部资金依赖于银行贷款。 第二阶段是市场本位时期，此时，资本市场成为资金融通的主渠道，通过发行房地产股票、债券、基金等有价证券的房地产直接融资比例大幅上升。 第三阶段是强市场本位时期，在此阶段，房地产金融市场出现大量化解金融风险的金融产品（信贷资产证券化），新的融资技术实现了直接融资和间接融资的有效结合。 第一节 国外房地产金融制度 二、国外房地产金融制度的主要类型 由于房地产业及金融业所处的发展阶段不同，世界各国采取了不同的融资模式支持房地产业的发展，从而形成了不同风格的房地产金融制度。概括而言，目前各国的房地产金融制度大体可分为四种主要类别：直接融资制度、储蓄制度、合同制度和抵押银行制度。 第一节 国外房地产金融制度 二、国外房地产金融制度的主要类型 （一）直接融资制度 直接融资制度是在房地产业和金融业都不发达、资金融通量非常小的情况下存在的一种房地产金融制度。社会资金盈余者和资金短缺者之间的资金融通，直接通过融资双方协商成交来完成，而不借助于任何的金融媒介。在我国住房商品化的初期，个人购房者通过向有资金剩余的亲戚朋友借入资金筹集购房款的行为便属于此种融资模式。 直接融资制度是一种低效率的房地产金融制度，难以顺利完成资金供求双方的匹配过程。在房地产市场信息不对称的情况下，资金盈余者和资金短缺者不容易达成一致，还要受到融资双方资金量、融资时间、地域及资信程度等因素的限制。 第一节 国外房地产金融制度 二、国外房地产金融制度的主要类型 （二）储蓄制度 储蓄制度是一种较为普遍的房地产金融制度，是指由存款性金融机构通过吸收社会储蓄筹集资金，然后将一定比例资金用于发放房地产信贷的资金融通方式。在国外，存款性金融机构主要包括商业银行、节俭机构、储蓄银行、信用合作社等。 德国是实行住房储蓄制度最典型的国家，其住房互助储蓄银行是依据政府特定法律而设立专门从事个人住房抵押信贷服务的金融机构。德国住宅储蓄银行选择了自愿互助性储蓄为主和政府奖励为辅的融资机制。德国第一家住房储蓄银行建于1885年，最初理念是大家共同集资建房购房。二战后，政府把住宅储蓄制度作为一个重要内容加以保留，希望通过住宅储蓄制度能发挥储蓄者的积极性，筹集建房资金。20世纪50年代以来，随着住宅建设持续增长，住宅储蓄也得到了快速发展，而两德统一和东欧国家的改革，更为住宅储蓄制度提供了新的发展机遇。目前，大约每四位德国人中就有一位拥有住房储蓄合同。与此同时，住宅储蓄制度也为德国住宅建设作出了重要贡献。1999年，德国住宅投资占GDP的7.2%，其中住宅储蓄占到整个住宅信贷的22%。在德国住房储蓄是唯一能得到国家奖励的一种储蓄形式。 第一节 国外房地产金融制度 二、国外房地产金融制度的主要类型 （三）合同制度 合同制度，是指借贷双方通过合同契约规定借贷行为的房地产金融制度。购房者在一定期限内以低于市场利率的存款利率进行存款，当存款达到一定时间或数量后，即可获得低于市场利率的贷款。 由于合同制度采用了较优惠的贷款利率政策，并且能获得政府的利息补助，因此能吸引大量居民签订储蓄合同，有效保证信贷资金来源。合同制度的具体实施，一般由专业的金融机构来承担。如在奥地利，采用合同制度所进行的房地产金融