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房地产投资 （一）房地产市场 第一节 房地产市场概述 房地产市场是指房地产交易活动的总和，是买卖双方相互作用的一种机制。 1、按照用途划分有：住宅市场、写字楼市场、商业用房市场、工业厂房市场、仓库市场、特殊用途房地产市场。 2、按照发育程度划分有：房地产萌芽市场、发育市场、成熟市场。 3、按照覆盖（影响）范围划分有：国际性房地产市场（如东京写字楼市场）、全国性房地产市场、地区性房地产市场（杭州房地产市场）等。 4、按照层次划分有：一、二、三级房地产市场。一级房地产市场是指国家出让土地给房地产开发公司的土地出让（批租）市场；二级房地产市场是指房地产开发公司与房地产消费者之间进行房地产交易的市场（新房交易）；三级房地产市场指房地产消费者之间的交易市场（二手房交易）； 三、房地产市场的特点 1、地区性。因房地产的不可移动性，某一地区房地产供求失衡时，不可能通过对其它地区同类商品的调拨来解决，故有很强的区域性。 2、供给调节滞后性。房地产开发周期较长，从申请立项到建成出售，需要一年甚至数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要较长的时间。又由于房地产商品的耐耗性，在市场供大于求时，多余的供给亦需要相当长的时间来消化。 3、垄断竞争性。房地产交易价格和交易信息多为非公开的，且因房地产商品的异质性，使得买卖双方较难了解到真实的市场行情，这使得房地产市场具有较强的垄断竞争性。 4、投机性。房地产市场的地区性、供求调节滞后性、垄断竞争性都决定了房地产是一种很好的投机对象。从各个国家和地区的房地产市场发展历史来看，房地产市场的投机性仅次于金融市场。 5、交易形式多样性。房地产交易有土地使用权出让及转让、房地产买卖、租赁、抵押、典当、房地产开发项目转让等多种形式。（温州炒房团从买商品房到买商铺到做项目） 6、交易复杂性。房地产交易从有买卖意向到交易完成，需要进行寻求买方或卖方、现场考察、产权产籍资料查阅、讨价还价、签定契约、资金到位、产权转移等活动，持续时间较长，且涉及到许多专业性质的问题，涉及众多中介角色，如律师、价格评估师、经纪人、银行、管理部门等。 7、受金融市场的高度影响性。房地产商品总值较大，其交易对信贷的依赖性较强，金融政策及市场利率的变动，会对房地产交易的数量、价格产生很大的影响。1993年北海、海南等地的房地产市场在政府紧缩银根的调控政策出台后，一夜之间从“火山”跌入“冰川”。 8、市场效率低。这由房地产商品的异质性、交易形式多样性和复杂性，以及房地产商品总值较大且为长期耐用商品等特性引出。房地产商品的市场效率较低，流通性远差于金融商品，如股票债券。 9、政府干预性。因房地产在国计民生中的特殊地位，各国政府对房地产市场均有较强的干预约束。政府通过财政金融政策、土地利用政策（如城市规划环境保护）等手段，根据具体情况，鼓励或限制房地产开发或转让。 四、房地产市场的功能 1、联接房地产商品供求双方的纽带与桥梁的功能。房地产市场是房地产经济运行的信息中心，是联接房地产开发与需求的纽带与桥梁。当然，房地产市场信息功能发挥的效率高低取决于市场体系的完整程度。 2、优化房地产配置，提高房地产使用效益的功能。房地产市场中，通过房地产商品价格的调节，通过让具有高增值能力的土地、房产更多地流向能产出更高级差收益的行业，从而实现房地产资源的合理配置，提高使用效益。 3、交换功能。交换功能是一切市场机制的基本功能，房地产市场的交换功能比一般的市场的交换功能覆盖面更广。 4、调节与再分配国民收入的功能。房地产市场调节与再分配国民收入的功能主要是通过房地产价格的上涨和下跌来调节来完成的。 5、优化消费结构的功能。住房是人类生活必不可少的消费资料，住房消费支出在居民消费总支出中应该占有较大的比重。 第二节 房地产市场的运行机制 房地产交易关系的完成必须具备必要的要素，即房地产交易主体、客体和媒介。 房地产交易主体，即从事房地产交易活动的当事人。房地产交易主体相当广泛。房地产交易客体，即房地产商品，可以是土地或物业。房地产交易的媒介则是货币。 在房地产投资开发和流通过程中，上述要素相互联系和相互作用的结合，形成房地产市场的运行机制。 (一)房地产市场的动力机制 房地产的商品化及房地产开发企业是房地产市场交易的主体，决定了房地产开发企业从事房地产开发经营的直接目标是追求利润最大化。 (二)房地产市场的供求机制和价格机制 根据商品的价值规律，在房地产市场上，房地产供求关系的变化必会引起房地产价格的变化．而房地产价格的变化又会反过来影响房地产的供求关系，这种相互作用、相互影响的关系就形成一种供求机制和价格机制。 (三)房地产市场的竞争机制 各房地产交易主体为了获取最大限度的利润，在房地产市场上为争夺客户