“逆境”求“破-局”-东方龙湾2012年度营销推广计划报告.ppt

Ⅰ、海南营销策略 Ⅱ、解决好营销8件大事 第一件事、主流产品主流价格 第二件事、营销人员体系 推广传播策略 （集中拳头，不做过多分散） 第六件事、岛外营销 岛外异地市场营销阶段性工作安排 岛外异地市场营销方式——拓展多渠道 东方地产海南项目岛外市场营销计划 第七件事、样板示范区体系 第八件事、工程（略） 战术之九：关注新兴产物 微博 战术之七：10元竞拍可得海南房子 *与淘宝网合作炒作，提供一套价值20万元左右的小户型，召集全国网民竞拍，最后统一摇奖一名幸运者； （网民需提交10元钱才有竞拍资格，如果有2万名网民参与竞标，成本就算收回来了） *活动从启动到最后竞拍时间为期1个月时间截止； *此次活动邀请公证处公证，确保公证； *此次活动进行大肆宣传，借机宣传项目； 战术之八：0元起拍·限价封顶 *“0元起拍·限价封顶”活动是利用互联网通讯传输与电子商务技术，由开发 商提供优质房源，依托搜房网强大房产与技术平台，采取无底价竞买方式进行的全国百城联动活动。 搜房拍全国总页面地址：/pai/ （就算没成交，能够得到全国几万人的关注，项目得于爆光也算成功了） *本地房源异地拍，跨地域网络竞拍，享受全国推广资源 ； *庞大精准的 购房者数据资源 ； *0元起拍确保竞拍热度 限价封顶保证买房人利益； 官方微博搭建示例 步骤1：建立品牌微博，获得媒体认证 步骤2：组办“加粉丝有奖活动”，利用有奖机制迅速拉升品牌粉丝数 步骤3：高频率与粉丝互动，撰写有趣有益的生活游记等话题引发粉丝的转发和评论 步骤4：经常性开展“转发有礼” 活动，让自己的粉丝成为传播源，通过他们的人脉扩大意向群。 微博话题炒作 1.不限购的潜力股 （1.海南海景房价格洼地。2.文昌发展前景 3.航天科技新城升级） 2.文昌度假日记 （1.文化景点 2.旅游区） 3.2012置业海南，还看综合性价比 （东方·龙湾 综合性价比 ） 严峻条件前提下 冷静思考 1、做好营销策略 2、必须解决2012年销售8件大事！ 在楼市调控的今天及相对理性的市场没 有一招鲜可以解决销售！！！ 战略柔性 （成交价格要放开，促销价格、团购价格等特定能大额成交的客户价格要有特殊政策） 做好分销，争取各种渠道的销售成绩 产品结构 （项目产品不能割裂销售，互相组合销售，下半年增加供应商业产品、产权酒店住宅产品） 市场互补 （刚需与非刚需产品互补，海景房与非海景房互补，限购与非限购互补，住宅与商业互补，岛内与岛外市场互补） 静观其变 （政策带来的市场态势非常复杂，静观市场政策再行主动出击营销，避免浪费） 推广原则：捆绑推广，兼顾单一，重点突出，各自特色，客群不同，渠道补充 2012年 8件大事 解决 营销 平台 问题 解决 营销 渠道 问题 解决 营销 支持 问题 1. 主流 产品 主流 价格 2. 营销 人员 体系 4. 海口、三亚 展销中心 5. 分销渠道 建立 6. 岛外 营销 7. 示范区 体系 8. 工程 进度 3. 稳定 推广 体系 1。1主流市场需求分析： 文昌区域客户需求户型面积区间在50—70平米之间，主力户型为1-2居，其中重点以2居为主； 1。2主流价格分析： ◢岛内主流客户的价格承受力，根据2012年春季中国旅游地产服务集团对2月份文昌高隆湾区域成交情况分析调查，中南森海湾排名整个区域之首，成交量为40多套，其成交单价为4500元左右，从可承受总房款看，90%的购房者来看能承受房款在20-30万，能承受总房款在50万以上只占总量10%； 定价是否合理是今年成败的重要之本！ 海南营销中心 海 口 销 售 团 队 4人 三 亚 销 售 团 队 4人 岛 外 销 售 团 队 8人 7.8万平米的销售面积，意味着要卖约1300多套房子，客户接待量达到13000多人次以上； 2012年海南整体营销团队要达到30人左右，其中包括增加一名策划主管； 分 销 管 理 部 5人 第三件事、稳定推广体系 传播较为广泛的大众媒体 针对性较强的专业媒体 针对受众群体 促销效果明显 打捞边缘受众 扩大项目影响力 增进客户认同感 成为后期涨价的支撑 广告造势功能 目标准确 大众媒体 市场炒作 同样重要 不容忽视 引用潘