我市房地产业税收管理中存在的问题及对策.pdfVIP

我市房地产业税收管理中存在的问题及对策 随着我市经济增长的快速发展，以及社会投资的多元化，我市房地产业的发展特 别是近两年来呈现出较快的增长速度，房地产业实现的税款从2000年的34万元增 长到2005年的458万元，房地产业的发展也逐渐向规模化方向发展,对于房地产企 业的税收征管也提出了新的要求。 我市房地产企业基本情况： 一、原有房地产企业，这类房地产企业大多成立于房改以前,随着经济不断发展 和企业的改组改制,经过发展其基本业务已不再是商品房的开发与销售，而是靠 成立初形成的固定资产以出租房屋来维持，个别也开发房屋但是开发规模较小， 没有大规模开发的能力，还有一部分房地产企业已破产或接近破产。 二、企业、个人利用自己占有的土地开发房地产，这部分单位和个人主要在房改 以后形成,其中包括部分建筑企业利用自有土地在职工住宅楼的基础上搞房屋开 发，部分企业利用职工集资建房的优势和机会,对外销售剩余房屋，以及个人挂 靠别的单位开发小规模房地产，虽然这部分企业及个人不是房地产开发企业，但 是在一定阶段存在房地产的业务。 三、近两、三年新成立的房地产企业，这类企业业务比较集中，重点就是房地产 开发,其中包括原来从事建筑行业,利用自身优势成立房地产开发企业，这类房地 产企业成立于国家、政府对房地产企业规范以后，而且这类房地产企业整体开发 能力比较强，容易形成规模。 房地产企业税收现状及存在的问题： 一、我市房地产企业可以基本分为以上三种情况，由于第一类企业的主要业务已 转向房屋出租，对于阶段性开发的房屋平时在征管过程中加强监督检查，相对比 较稳定对税收的增减不会形成大的影响。 二、第二类企业中虽然其主营业务不是房地产开发，而且随着房地产行业的不断 规范其业务量越来越少，但是在一定时期内个别企业和对于个人挂靠到按次征收 企业开发房屋的业务还存在，基本到其拥有的土地开发完毕为止。这类企业及个 人主要靠检查督促进行开票申报。 三、第三类企业由于其专业性和开发能力比较强，对于房地产行业的税收增长起 着主导作用。而且随着房地产行业的快速发展，将成为我市税收的一个增长点。 存在的问题： 一、目前我市房地产企业的发展情况比较乱。由于我市的房地产发展受历史、社 会各方面的影响不是特别规范，从我市房地产企业的现状可以看出原有的房地产 企业随着发展，参差不齐对于房地产业的参与能力逐渐减少或已经丧失。一部分 企业虽然不是房地产开发企业，但是在金昌目前特殊情况下还是存在着房屋开发 的业务，使得企业在房地产业的发展上具有阶段性不具有长期的连续性和规范 性。新成立的房地产企业大规模开发主要在市区边缘及城郊结合部，土地的买卖 手续等影响着企业帐务处理和管理质量。整个房地产业的发展没有统一规范的条 件限制，对于土地出让和土地用途各部门缺乏有效的沟通，使的管理相对比较薄 弱。 二、房地产业的税收征管方面存在的问题：1）企业所得税的管理方面，按照国 税发[2002]8号 《国家税务总局关于所得税收入分享体制改革后税收征管范围的 通知》部分房地产企业在国税局申报，部分企业到地税局申报，由于在所得税管 理方面国、地税缺乏联系沟通。在管理方面存在差异，使得企业在所得税上存在 差异，不利于企业的公平竞争。2）管理不到位，对不属于房地产行业阶段性房 屋开发，增加、减少业务的企业不能及时督促办理变更登记，对于个别销售不动 产的企业和个人检查不到位，造成税收征管的漏洞。3）由于企业在土地征用过 程等环节方面，不能取得合法有效的凭证，而且帐务处理不规范对税务稽查环节 造成影响，而且所得税实行核定征收率后，对于其他环节不宜控管。4）随着房 地产业的快速发展，税收精细化管理方面还不到位，虽然我市已成立了专管分 局，但是在房地产业的税收管理方面仍处于探索阶段，没有成熟的先进管理方 法，使房地产业的税收管理更加细化、更加科学。 三、各部门缺乏协调。由于房屋的产权交易特别是按次征收和个人房屋产权交易 税务部门不易控制，加上与房屋产权管理部门缺乏有效的协作配合，使得部分销 售不动产税收得不到控制，加上税务部门检查管理不到位而流失。 四、税收宣传服务不到位。由于房地产业相对开发周期较长，新的税收政策企业 不能及时掌握，加上部分企业财务人员对房地产业财务处理不熟悉，使得企业帐 务处理与税收申报质量不高，税务部门在税收咨询服务方面形式内容单一，不能 深入企业了解企业的发展情况。 加强房地产企业税收征管的措施建议： 根据目前的房地产企业税收征管情况，1）对于个别开发房屋的房地产企业，在 作好日常管理的同时，应加大与房屋开发项目审批部门的联系协调，及早掌