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康桥总部经济园 市场调研报告 2005年7月 目 录 前 言 1 第一章 宏观环境分析 2 1.1国家总体宏观经济 2 1.2上海市宏观经济概况 2 1.3 南汇区经济形势 4 第二章 上海市工业园商务区发展情况 6 2.1上海市现代工业园概况 6 2.1.1 主要经济园区分布 6 2.1.2 各大工业园主导产业特色 7 2.1.3 各工业区发展趋势 8 2.2上海市工业房地产发展动态 12 2.2.1 工业项目供需概况 12 2.2.2 工业物业租售情况 13 2.2.3 土地批租价格 14 2.3. 上海甲级写字楼市场动态 14 2.3.1 甲级写字楼需求 15 2.3.2 甲级写字楼供应 16 2.3.3 甲级写字楼空置率 17 2.3.3 甲级写字楼租金/价格 17 2.3.4 市场展望 18 2.4 综述 19 第三章 总部经济概述 20 3.1 什么是总部经济 20 3.2 企业发展总部经济所关注的因素 20 3.3 上海发展总部经济的可行性 21 3.4 香港、新加坡发展总部经济的启示 23 第四章 康桥工业园发展总部经济的可行性 24 4.1 康桥镇概况 24 4.2 康桥工业园区自身简介 25 4.3 康桥工业区发展总部经济的可行性 26 第五章 可比项目分析 28 5.1 北京总部基地 28 5.1.1 总部基地概述 28 5.1.2 详细介绍 29 5.2 上海西郊生产性服务业集聚区 30 5.3 漕河泾虹桥临空经济园区 31 5.3.1 交通 31 5.3.2 规划 31 5.3.3 配套设施 31 5.4 上海国际总部之都 33 5.4.1 项目概况 33 5.4.2 项目定位 33 第六章 项目SWOT分析 35 6.1 优势 35 6.2 劣势 35 6.3 机会 35 6.4 威胁 35 第七章 康桥总部经济园可能入驻的企业 37 7.1 选择康桥总部经济园的动因 37 7.2 可能入驻的企业 38 7.2.1 按企业来源区域划分 38 7.2.2 按行业划分 39 7.3 潜在入驻企业资料库 42 7.3.1 上市公司资料分析 42 7.3.2 民营企业500强资料分析 44 前 言 此次调研的目的是为康桥总部经济园区的建筑规划、项目功能定位、目标消费群提供一些切实可行的参考依据。本项目的整体定位是：工业园内部的总部经济园区。这一概念的工业区发展模式目前在国内可参考的案例十分有限，因此在规划设计、引进产业、形象定位以及操作模式上都还处于摸索阶段。本次调研的主要内容涉及：宏观经济形势分析、上海市各大工业园区概览、上海市工业用房及写字楼市场行情、总部经济概念、可借鉴案例分析、项目SWOT分析、引进企业分析等。 我司相信，通过我司对本项目客观、科学的分析与论证，必能合理制定本项目可行性发展方向，充分挖掘和发挥项目的强势资源，实现本项目开发经济效益和社会效益的最大化。 第一章 宏观环境分析 1.1国家总体宏观经济 图1：历年国民经济发展情况 2004年全年国内生产总值136515亿元，比上年增长9.5%，在国际上排名第七。其中，第一产业增加值20744亿元，增长6.3%；第二产业增加值72387亿元，增长11.1%；第三产业增加值43384亿元，增长8.3%。第二、第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为53.02%和31.78%。 全年工业增加值62815亿元，比上年增长11.5%，其中规模以上工业增长16.7%,增速比上年略有回落。在规模以上工业增加值中，国有及国有控股企业增长14.2%；重工业增长18.2%，轻工业增长14.7%规模以上工业企业产销率达到98.1%。工业企业盈亏相抵后实现利润总额11342亿元，首次突破1万亿元，增长38.1%。全年全社会固定资产投资达到70073亿元，比上年增长25.8%其中，城镇固定资产投资58620亿元，增长27.6%；农村增长17.4%。投资结构有所改善。第一产业投资由上年下降19.6%转为增长20.3%；第二、三产业投资分别增长38.3%和 21.6% 2004年上海市全年实现生产总值（GDP）7450.27亿元，按可比价格计算，比上年增长13.6%。全年第一产业实现增加值96.71亿元，比上年下降5%；第二产业实现增加值3788.22亿元，比上年增长14.9%；第三产业加快发展，全年第三产业实现增加值3565.34亿元，增长12.9%。第二、第三产业增加值占全市生产总值的比重分别为50.8%和47.9%。 2004年全年完成全社会固定资产投资3084.66亿元，比上年增长25.8%。第一产业投资5.28亿元，比上年增长26.3%；第二产业投资1010.25亿元，增长25.2%，其中工业投资1001.2亿元，增长25.1%；第三