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房价上涨和销售回落的天平 房价上涨和销售回落的天平 房价上涨和销售回落的天平 考验销售持续性——货币政策 考验销售的持续性——货币政策 考验销售的持续性——新增供应 考验销售的持续性——土地市场 考验销售的持续性——土地市场 考验销售的持续性——资金状况 考验销售的持续性——企业信心 结论 盈利预测 荣盛发展——碧桂园未竟的事业 华侨城——据开发生态上端的资源股 年度回顾 (1/3) 年度回顾 (2/3) 年度回顾 (3/3) 致谢！ * 中信证券研究部 陈聪 二OO九年九月 是继续泡沫还是选择萧条？ 房地产行业的现实思考 房价和销量的平衡 宽裕的资金链,房价无下降压力 北京一手房 北京二手房 上海一手房 上海单盘销售 深圳一手房 深圳二手房 中国房地产市场上,销售向好往往可以刺激房价上涨,但销售向下, 房价容易产生粘性。产业的平衡只能是考验销售的持续性。 货币政策和企业理性程度是决定销售持续性的因素 预售制 国企和上市公司可以通过主动安排结算节奏来达到股东以及国资委的要求 即使销售短期疲软，也不会影响公司业绩达成 行业高杠杆的现实 企业与其降价促销，不如高价将存货抵押 银行资金在短期比销售回款更重要 预售制，开发周期存在 企业可以主动控制现金流出，未必需降价促销 施工拿地和销售短期内不存在联系 预售制，法制不健全 企业降价会受到社会舆论冲击 购房人不接受房价下降 根源 表现 原