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土地评价与土地管理 Land Evaluation and Management 忻州师范学院地理系 主讲人 郑庆荣 第八章 城镇土地分等定级 城市系统的特点 城镇土地定级理论 第一节 城市生态系统的特点 一、城市系统的组成 自然系统：居民赖以生存的物质环境，阳光、空气、淡水、气候、岩石、土壤、生物、矿藏、自然景观。 作用：对城市活动的支持、缓冲、净化。 经济系统：涉及生产、分配、流通、消费的各个环节，包括工业、农业、交通、运输、贸易、金融、建筑、通讯、科技。 作用：物资由分散到集中的告密度运转、能量从低质到高质的高度集聚、信息从低序向高序的连续积累。 社会系统：涉及城市人口物质生活和精神生活，以高密度的人口和高强度的生活消费为特征，包括居住、饮食、教育、服务、供应、医疗、娱乐记心理，涉及文化、艺术、宗教、法律等上层建筑范畴。存在于意识形态领域中。 二、城市系统的结构 空间结构：交通干线、各类建筑群、街道、绿地等。往往取决于城市的地理条件、社会制度、经济状况、种族组成。 社会结构：包括人口、劳动力、智力结构。 经济结构：由生产系统、消费系统、流通系统组成。 城市系统的结构研究中，最能反映系统内部运动规律的关键因素：城市人口、城市经济活动、城市土地利用。其中土地利用最重要，它是人类社会经济活动规模与水平的综合反映，也是空间结构状况的实际反映。 三、城市生态系统的特点： 以人为主体 容量大； 流量大； 密度高； 运转快； 高度开放。 四、城市生态系统的运行 （一）能量流 1、城市为自身运转而引入、加工、消费的能量； 2、城市引入低级低效原生能源（一次能源），经加工输出高级高效的次生能源。 遵循两个基本原理： 热力学第一第二定律； 除部分热损耗是由辐射传输外，其余的能量都是由物质携带的，能流的特点体现在物质流动中。 （二）物质流 自然流动的物质（空气流动、自然水体流动）和人工推动的物质流（交通运输）。 （三）人口流 特殊的物质流。包括时间空间的变化。劳力流、智力流。 （四）信息流 指消息、知识、政策、法律以及管理指令等系统内、系统间的传递。 五、城市生态系统平衡的标志 （一）土地资源利用合理： 城市建设对土地利用的要求: 地形较平坦,一般坡度小于10度; 土地具有一定的承压力,通常大于1000g/cm2或10000kg/m2; 不易受洪水淹没,排水畅通,地下水埋深大于1m; 无地质灾害,如断裂、地面沉降、泥石流、滑坡威胁； 地理环境好； 土地利用方式基本能体现土地的自然生态功能和发挥土地的资源优势。 （二）淡水资源供应充裕 （三）城市人口与城市容量相宜 （四）城市生活质量不断提高 第二节 城镇土地定级理论 一、城镇土地分等定级的概念及对象 （一）城镇土地分等定级概念 根据城镇土地的经济和自然两方面的属性及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。 分等和定级是两个相互衔接的工作。 （二）土地分等定级的对象 城镇建成区和近郊区范围内的所有土地，城镇附近的独立工矿等用地也可一起进行评定。 二、土地分等定级的理论基础 土地质量观 地租理论 地价理论 区位理论 三、 土地分等定级体系与基本程序 城镇土地分等定级采用“等”和“级”两个层次的划分体系。 分等是城镇之间的横向对比，将城镇作为一个点，从整体上研究和反映城镇与城镇之间土地的等别差异，评价成果在一定区域内具有可比性。 定级是在城镇内部进行的，是城镇内部土地的比较，反映其内部土地的差异，通过城镇内部区位条件和利用效益分析，划分出土地级别高低，级的顺序是在各城镇内部统一排列的。 （二）城镇土地分等定级的程序 准备工作：分等定级工作队伍的组建、经费筹集、工作计划、确定技术方案、资料收集和整理。 土地分等定级：分等定级单元的划分、选择影响因素、计算因素分级分值、权重的确定、计算因素指数和单元总指数、划分土地等级、绘制相应成果图。 成果验收与审定：报请上级主管部门和专家对分等定级成果验收、评审。 城市土地定级的技术路线与方法程序 四、城镇土地定级的方法 (一)土地分等定级的原则 综合分析原则 主导因素的原则:权重体现 地域分异的原则 定级与估价相结合的原则 (二)方法体系 先用多因素分值加权求和法评定土地等级，再进行典型行业的土地收益或地价测算，再计算各行业及特殊地段收益的增减系数。这三个步骤构成城镇土地定级的完整方法体系。 多因素综合评定法计算公式 五、定级因素指标体系 （一）因素因子的指标体系 定量指标 定性指标 （二）定级因素选择的原则 1.市地区位：指城市的繁华度、交通的便捷度。 繁华度：指城市某种职能的聚集度，巨大的吸引力、高额利润、收益、交际频繁、活跃