“红郡”楼盘营销考察分析报告.ppt

“红郡”楼盘营销考察分析报告 目录 区位分析 区位分析 目标客群分析 产品分析 营销分析 营销分析 考察体会 自我总结：收获与不足 收获： 在同事与销售员的帮助下，结合产品了结了一些建筑上的常识 与别墅类项目第一次近距离接触，对于别墅类产品有了较为深刻的感性认识，并引发了上述思考 不足： 在去踩盘的途中没有记录，导致了对于一些区位细节的记忆缺失 与销售员的交流还不够充分，有些信息没有了解透彻 * Stratford 地产咨询部 周琪 2009年09月 上海 楼盘基本信息 区位分析 客群分析 产品分析 营销分析 考察体会与总结 户均1个 车位 250-400 万；物业费4.1元/月/平米 价格 国际家庭以及深受西方生活方式影响的华人家庭 客户定位 学校：上海美国学校\上海英国学校\上海新加坡国际学校\上海韩国学校(规划)\上海台商子弟学校 ;休闲：诸新公园 /社区文化中心（在建） 周边配套 联排：220-240平米叠加：180-190平米 房型面积 英式Tudor：其特征是交叉的双坡屋顶和暴露在外的木质构架，正面一般是外凸的山墙面，配以狭长的外窗，有砖石砌筑的大烟囱，并用线脚加以装饰。 设计风格 122套 项目总套数 40% 绿化率 0.82 容积率 5万平米 建筑面积 6万平米 占地面积 红郡 “Stratford” 项目名称 楼盘基本信息 南临318国道/延安路高架 北接北青公路/沪宁高速公路 东隔外环线与长宁区接壤 综合交通 枢纽(规划 中） 相对成熟的高尚国际住宅区：金丰国际社区（西郊庄园、兰乔圣菲、网球公寓） 社区配套相对完善：国际学校较多，毗邻朱翟镇中心，超市、银行、医院、餐饮、娱乐设施较齐全 区位优势 非成片开发，与老式公房小区毗邻，并未成“郡” 目前交通状况还有待改善：华翔路、高架中春路口附近时常塞车 通往红郡必经的华翔路上有4家工厂，其中3家为机械制造企业：不锈钢管厂、纺织机械厂等 区位劣势 家庭结构： 家有未成年子女/老人 职业特征： 时间上有一定自由度 资产特征： 有车一族/中产新贵 而非顶级富豪 国籍： 国际家庭或西化华人 行为特点 接受西方文化 低调而非张扬 动机&需求 注重家庭氛围 注重生活品质 私密与交流平衡 工作与生活平衡 高文化教育支出 基本特征 心理特征 产品特征 空间设计： 关键词：紧凑、家庭、收纳 面积在180-240平米间；层级 空间 家庭功能空间：家庭室；地下 活动室、双主卧、露台 边角空间—储藏室 建筑风格： 关键词：tudor、文化、内敛、 温暖 NewTudor：简化与现代元素 Stratford:莎翁故乡；诸多学校 的名字，富有教育含义 斜屋顶、暗红砖墙、低矮烟囱 景观设计： 关键词：层级、全方位 规划绿化—街道景观—细部景观 景观高差，保证每个角度人的 视觉愉悦 规划理念： 关键词：尺度、氛围、归属 用空间层级保证交流质量 建筑面向街道，尊重视觉感受 围合式排布营造生活氛围 主体概念：“国际家庭的居住解决方案”的主题概念较为明确 传媒：目前处于开盘前造势阶段 新闻发布会&新品推介会：万科别墅生活 报纸：新民晚报——软文 房地产门户网站：搜房/焦点—楼盘详情&业主论坛 户外广告： 隧道入口巨幅广告 北翟路口道路指示牌&围墙广告 配有鸟鸣的音响效果，激发受众对生态家园的无限遐想 社区总体规划模型，景观、配套与规划设计的全方位展示 沙盘 楼书备注对中英文差异的解释和免责声明 受众为全家人；感性（动手游戏）与理性阅读（“研究课题”）结合；中英文双语对照 楼书 每套样板房里温度都保持在23度； 主要空间都设有灭蚊灯 1个围合内4种不同户型全方位展示； 软装与交房标准完整展示 样板房 认购方式说明；楼书摆放；服务人员主动性；洽谈区的相对私密 色调风格完整统一，包括服务人员着装和家具摆件 售楼处 细节 整体性 现场包装-整体性与细节的完美统一 红郡印象 都市的容貌，忘记了，只有小镇的芬芳在绽放 办公室的喧嚣，远去了，只家的馨香在静待 没有一定的积淀，无法体味这般格调 没有高处不胜寒，只有邻居与家人 踏惯了职场康庄，会想念石板路 看惯了摩天大厦，会梦见红砖墙 不见铺天盖地的奢华，却在细处品味尊贵 安谧、温暖、格调 …… 关于家的全部想象 红郡印象 -Flora于踩盘回来的路上 * Stratford