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上街别墅情况统计与分析 第一部分 上街的房地产市场现状（含别墅市场状况） 闽侯县地处福建省东部，福州市西南侧，闽江下游两岸，是全省离省会最近的一个县 云亩天朗 1. 服务机构 开发商：福建捷扬房地产开发有限公司 企划营销：北京青藤顾问有限公司 2. 项目概况 地理位置：八县闽侯县上街镇316国道旁新东阳高尔夫球场内 联系电话具体规划：云亩天朗占地1200亩，此次公开部分为独栋、双拼、联排别墅，共七岛，共268套。1、2、3岛的独栋和联排别墅，5岛的独幢，6岛均是联排别墅，7、8两岛正在规划中。 占地面积：1200亩，一期占地232余亩 总建筑面积：总建筑面积70000平方米（一期） 容积率： 60%? 建筑密度：26% 绿化面积：58% 规划户数： 268套 3、价格： 主力户型200万～300万元/套、楼王400～1000万元/套 户型结构设计特点： ◆户型特点： 外墙局部使用石材和STUCCO涂料，西班牙筒瓦，铁艺雕花。别墅的户型设计上别具匠心，浴室和餐厅都是双面采光，落地玻璃更加强了空间的通透性，在浴室或餐厅里同样也可享受到在阳台上的风景。八角观景厅的大飘窗，可让主人极目视野，品位尊贵人生。 ◆户型结构：主力户型300多～1000多平方米 5. 配套 高尔夫场、乡村超白金双会所、五星级酒店、SPA、私家泳池、私家码头等 6. 物业管理： 福州西酒物业，它是福州著名五星级酒店西湖大酒店旗下的物业管理公司。管理贴心且具有人性话。 7 工程进度： 整个项目分八期开发，目前已开发至六期六岛别墅，已交房。七八岛正在打地基。 8. 销售情况： ◆目前1、2、3岛的别墅均已售完。5岛的独幢别墅销售结束，只余50%的联排别墅，已可交房；6岛均是联排别墅，目前销售已达65%。7、8两岛正在规划中。 9. 营销手段及卖点分析： ◆定 位：七星岛”风情临湖别墅 ◆主要卖点：西班牙建筑风格别墅建筑风格采用欧洲风情，产品为独栋、双拼别墅，设有私家泳池和私家码头、观湖挑高宴会厅、浪漫弧形楼梯、超大景观露台等视野空旷、宁静安祥。 博仕后缘墅 服务机构： 开发商：福建深深房地产开发有限公司 企划营销：福州新境界 项目概况： 具体规划：?博仕后·缘墅整个小区的环境营造，紧紧围绕水岸生态社区的主题展开。将项目分为红、黄、兰、白、绿五个组团，定位不同的主题环境空间。 地理位置：闽侯大学城学区 联系电话22879555 占地面积：216亩 总建筑面积：137862平方米 容积率：0.96 建筑密度: 绿化面积：44% 规划户数：522 户 3、价格： 均价：60-90万/套（主力总价75万/套） 4、 开盘时间： 一期2006年3月25日开盘，二期06年4月23号开盘，D区2006年5月25日开盘 5、户型结构设计特点： ◆户型特点：户户东南向，户户亲水，户户拥有开阔的庭院空间，户户有高厅，大挑台及露台。 ◆户型结构：189-202平米联排别墅、209-310叠加别墅以及高层住宅（未推出）。 6. 配套： 入口大广场、商业步行、社区内幼儿园 、空中会所 、游泳池，邻近的新东阳高尔夫球场 7. 物业管理服务： 榕升物业，聘请深圳长城物业管理股份有限公司为物业顾问 8. 工程进度： 现房 9. 销售情况： ◆一期热销100%,二期销售缓慢. 10. 营销手段及卖点分析： ◆定 位：知识分子文化领地， 60万就可圆别墅梦。 ◆主要卖点：以低总价打入市场，位于大学城学区，升值空间大。 ◆媒体分析：报纸广告 市区广告牌 11、项目综合分析 大学城学区的市政规划将带动整个大学城版块的繁荣，博仕后缘墅先入为主占领这块风水宝地，拥有广阔的发展空间，因此一期博仕后家园以低总价推出时引起轰动，销售火暴，但二期以后市场反映一般，闽候附近新推出的别墅楼盘增多，竞争加剧，去化困难。 福禄坊 服务机构： 开发商：：福建兴元房地产开发有限公司 企划营销：鑫三禾置业 项目概况： 地理位置：闽候上街工贸路 联系电话22879866 具体规划：3.5层框架结构、古民居庭院式联排别墅 占地面积：占地157亩（分2期开发） 总建筑面积：99496m2 容积率：0.99 规划户数： 351户 3、价格：均价4000元/平方米，98-122万元/套， 4、户型结构设计特点： ◆户型特点： 项目采用青瓦白墙、前庭后院式的设计表现形式。后院是封闭式的，可注重隐私。建筑思想利用自然，维护生态环境；强调人与自然的和谐共生；每套宅院均有前庭、天井和后院，将大量的绿化和环境布置融入宅院本身，使每户拥有一片自己的绿化空间。还有独有的天井设计，纳气通风，继承传统院落“通天接