福麟花园项目定位报告.docVIP

“福麟花园” 项目定位案 目录 市埸调研和市场定位定位市场定位定位策划定位产品设计,是基于市场需求设计的。　　是以项目的市场定位为基础，以满足目标的需求为出发点，对项目地块进行总体规划布局，确定建筑风格和色彩，围绕目标客户选定主力户型，引导室内风格，并对项目的环艺设计进行充分提示。　一 总体规划　1、项目地块概述　囗项目所属区域现状项目所属区域项目 囗项目地貌状况 2、项目地块情况分析 囗发展商的初步规划和设想囗影响项目总体规划的不可变的经济技术因素 项目交通、消防、入口门廊、临街商铺等外部通道和设施均集中在北侧和西北角不足70m面宽范围十分局促; 项目土地形状中总图规划平面布置时不利因素偏重,交通用地比例偏大, 临街面有效建筑可用宽度偏小, 环境糸统用地分散且尺度和面积偏小; 土地购置费用偏高对楼面地价影响偏重, 对产品形态选择有所限制. 囗土地SWOT分析在总体规划上的利用和规避 囗项目市场定位下的主要经济指标参数 3、建筑空间布局囗项目总体平面规划及其说明 囗项目功能分区示意及其说明 4、道路系统布局囗地块周边交通环境示意地块周边基本路网项目所属区域道路建设及未来发展状况囗项目道路设置及其说明：项目主要出入口设置项目主要干道设置项目车辆分流情况说明项目停车场布置5、绿化系统布局囗地块周边景观环境示意地块周边历史、人文景观综合描述人文景观项目所属地域市政规划布局及未来发展方向6、公建与配套系统囗项目配套功能配置及安排项目所属地域市政配套功能市政配套囗公共建筑外立面设计提示外立面设计提示外立面其他公建（如巴士站、围墙）外立面设计提示围墙墙二 建筑风格定位1、项目总体建筑风格及色彩计划囗项目总体建筑风格的构思建筑建筑风格囗建筑色彩计划建筑色彩2、建筑单体外立面设计提示囗住宅外立面设计提示高层住宅外立面设计提示 色彩针对屋顶、屋檐、等外立面局部设计提示其他特殊设计提示囗外立面设计提示三 主力户型选择1、项目所在区域同类楼盘户型比较2、分及配比3、主力户型设计提示囗住宅设计提示、、、、、囗套房户型设计提示囗跃式、复式、跃复式户型设计提示跃式、复式、跃复式户型设计户型4、商业物业户型设计提示囗商场楼层平面设计提示囗写字楼平面设计提示四 室内空间布局装修概念提示1、室内空间布局提示2、公共空间主题选择公共空间主题引入“泛会所”的概念——社区就是会所充分挖掘会所功能，将会所设施散步于庭院、架空层、空中花园等处小区景观与健康休闲设施相融合，“会所”无处不在更强调开放、参与、增强邻里之间的。3、庭院景观提示景观庭院景观庭院景观五 环境规划及艺术风格提示1、项目各组团环境概念设计囗环境概念设计囗项目入口中心花园象征物，使，心中产生，在赏的过程中，不知不觉的这环境中 囗组团内绿化及园艺设计囗组团内设计雕塑囗组团内共享空间设计共享空间 囗组团内雕塑小品设计提示雕塑小品囗组团内椅凳造型设计提示 囗组团内宣传专栏、导视系统位置设定提示 宣传专栏椅凳造型设计 导视系统椅凳造型设计囗组团内系统设计提示椅凳造型设计 2、项目公共建筑外部环境概念设计 囗项目主入口环境概念设计项目主入 口外部环境概念设计　囗项目会所环境概念设计囗项目其他公共环境概念设计公共装饰材料选择指导1、项目周边同类楼盘公共装饰材料比较2、本项目公共装饰材料选择提示、住宅装修标准提示囗高层装修标准提示囗跃层装修标准提示七. 灯光设计及背景音乐指导1、项目灯光设计囗项目公共建筑外立面灯光设计囗项目公共绿化绿地灯光设计囗项目道路系统灯光设计2、背景音乐指导囗广场音乐布置囗背景音乐布置八. 小区未来生活方式的指导1、项目建筑规划组团评价2、营造和引导未来生活方式 囗住户特征描述囗社区文化规划与设计 项目价定均价的确定住宅均价：平均法 物业类型 开盘起价 开盘均价 最高价 套数 销售率 开盘时间 交房时间 备注 雄业.佳园 多层 1700 1970 2280 400 75% 2005.6.10 2007.2. 分析入选项目 泰豪.三元名城 多层 1560 　 　 550 10% 　 　 　 叠加别墅 2300 　 　 　 2006.1. 　 　 别墅 4000 　 　 　 　 　 　 鸿鼎.汇景东方-曲靖 多层 1300 1435 1750 226 80% 2005.8. 2006.6.30 　 鸿鼎.水榭花都-富源 多层、别墅 2600 　 　 120 　 2005.12 　 　 百大.曲径通优 高层 1480 1900 2400 192 96% 2005.6. 2006.2. 分析入选项目 锦华.山水缘 叠加别墅 1600 1800 　 800 45% 2005.12. 2007.1.