贺州灵峰日月城全程营销总案.docVIP

贺州灵峰日月城全程营销总案 目 录 第一部分：项目概况 ……………………………………………… 2 第二部分：贺州市概况和宏观经济 ……………………………… 2 第三部分：贺州市酒店发展前景预测 ………………………… 4 第四部分：贺州市商业地产概况 ………………………………… 5 第五部分：项目SWTO分析 ……………………………………… 7 第六部分：项目定位建议 ………………………………………… 8 第七部分：项目售价体系 ………………………………………… 10 第八部分：项目招商策略 ………………………………………… 15 第九部分：项目推广策略 ………………………………………… 16 第十部分：项目营销策略 ………………………………………… 20 第十一部分：各阶段的营销推广策略、方式与步骤及宣传推广策略 23 第十二部分：总分析、评估与建议 ……………………………… 29 第十三部分：结束语 ……………………………………………… 31 第一部分：项目概况 一、项目概况： 项目位于贺州市灵峰南路，处灵峰商业步行街中心龙头位置，是贺州市政府重点扶持项目。 项目总建筑面积：32255.88㎡，以岭南骑楼青瓦飞檐的风格设计建设，楼高九层，地下一层为停车场，一、二、三层为商场，四至九层为独立产权式商务酒店和酒店式公寓，整体形象为贺州市首家产权式酒店公寓、商务公寓。 二、项目主要特征： 1、紧邻贺州市商业繁华地段。 2、单体小高层商住项目。 3、商业面积约8000㎡，属中小型的商业项目。 4、建筑外观极具中国民族特色。 第二部分 贺州市概况和宏观经济 一、贺州市的概况 贺州市位于广西东北部， 处于湘、粤、桂三省区的结合部，东与广东省肇庆市、清远市毗邻，北与湖南省永州市相连。总面积11855平方公里，辖八步、钟山、富川、昭平（三县一区)，共67个乡镇，总人口210万； 其中市区面积15平方公里，市区人口万。即将建成的洛湛铁路、桂梧高速和广贺高速公路贯穿全境。贺州市旅游资源十分丰富，13.9％酒店业交易额3.78亿元，增长18.7%贺州市酒店经过近几年的有序引导和开发，现已初具规模。如今，贺州市城区酒店市场仍呈现出稳中有升的趋势。：2：1:3:1。 五、形象定位： 为突出商业形象与城市发展的要求，本项目定位为“贺州市首席时尚潮流商城”。 六、项目的目标客户群定位与分析 （一）纯投资者 贺州市商铺投资购买群，他们向往在新兴商业区拥有自己的产业，购买能力较强，这些投资者购买商铺一般用来出租或出售给他人经营，从中获取投资回报。 （二）投资自营业主 这些业主通过几年的经营，积蓄已经相当可观，他们需要拥有自己的商铺用以经营自己的行业。他们既关注商铺的产品质量、价格，也关心其商业功能、商业前景以及日后的经营管理。 （三）关系各品牌代理商或连锁机构 广西各品牌代理商为了使自己代理产品增加市场份额，各大街道设立自己的销售点。 （四）贺州市、南宁市、柳州市、玉林市等各地的品牌经销商 （五）私营业主 （六）个体户 （七）投资本项目及周边项目的二次置业投资者 七、消费群定位： 商场消费群主要定位在的人群，以满足年轻人对时尚、潮流的个性需求，并围绕主题，把经营元素与消费内因有效结合，在商场和消费者之间搭建互动桥梁，让消费者在快乐体验中享受流行文化。开发商：临江酒店开发有限公司地址：贺州灵峰南路8号集商务、购物、餐饮、休闲、娱乐、观光等于一体平安路与向阳路交汇处桂东金鑫酒店开发有限公司总建筑面积78000，300多间商铺12000元/㎡，二楼均价5300元/㎡，其定价超出常规。 结合项目情况，一楼面积约2000㎡，二楼约3300㎡，三楼约3300㎡。我们以稍高于其价格来测算，一楼均价初定为12500元/㎡，二楼（夹层）均价初定为5500元/㎡。又根据商业地产的的定价规律，由于贺州市属三级城市，一楼的价格与三楼的价格比趋于为：1:0.3，则有：三楼的价格为：3750元/㎡。进一步推算可以得出整体的均价： （12500×2000＋5500×3300＋3750×3300）÷（2000＋3300＋3300）/㎡，这价格比较符合市场以及投资者需求。 具体的价格将依据不同位置的等级系数确定不同位置的商铺价格。考虑项目的工程进度和推出时间，再辅以强有力的出格的广告推广，销售均价可能会上扬。另外，项目在开盘前，先做客户预约登记，试放价格气球，视市场认可度及时调整价格。 第八部分 项目招商策略 一、招商提前介入 其好处在于： 1、在商铺销售前就制定好商场的经营运作、特色、品种、规模、经济效益，并传递给投资者，通过招商来加快销售的速度。 2、增强投资