万科红大盘项目营销推广案_销售策划方案.ppt

核心原则 推售思考 中量快跑，走量和走价同步 多元化产品线网罗客户 优次产品搭配进行 【推售原则】以走量性和提升性两种产品线作为主力，确保每批单位走量和走价的双重价值实现和回款计划。 区域别墅消化速度较深圳要快，基本每批控制在50-80套。 中量快跑，市场上形成每批热销的氛围。 展示区后批推出，可高价建立标杆，形成溢价空间。 总体计划分二批推售，保证春节前别墅目标售罄。 临湖独栋：一线景观资源，明星性产品，树标杆，惜售 类双拼1：临小区主路，大量，走量型产品 启动期别墅产品价值梳理 产品类型 面积 户数 建面 价值 480特殊独栋 480 3 1440 区域楼王，高价区域标杆 380临湖独栋 380 18 6840 量少，惜售 330小独栋 330 50 16500 走量型 280双拼 280 36 10080 250类双拼 250 60 15000 合计 167 49860 双拼1：资源一般，中量，走量型产品 小独栋1：二线景观，体量最大，属于走量型产品 类双拼2：资源大于类双拼1，婴儿产品，走量兼溢价，带动价格走势 小独栋2：资源与小独栋1相当，走量兼溢价，提升价格 【价格实现过程】独栋：振业城及皇庭波西塔诺之比较。 振业城G 独栋5房334.19㎡ 皇庭波西塔诺临湖独栋9房619㎡ 2010年9月 独栋均价：1.8万/㎡（总价600万） 当天成交：33套 38套独栋 赠送面积：438-485㎡ （露台31.4 ㎡ ，车库42㎡ ，阳台6.75㎡ ，地下室114㎡ ） 车比比：2:1 赠送面积：400㎡ （地下室100㎡ ，阳台，露台200㎡ ） 车比比：2:1 4套独栋 2010年12月 独栋均价：1.7万/㎡（总价1100万） 当天成交：2套 【价格实现过程】双拼：光耀城及翡翠山之比较。 光耀城P6双拼7房330㎡ 赠送面积：350-528㎡（半采光产权地下室135㎡ ，入户花园，露台，阳台） 车比比：2:1 38套双拼 2010年5月 双拼均价：1.6-1.8万/㎡（550-600万） 当天成交：21套 16套双拼 翡翠山S1双拼5房313㎡ 赠送面积：343㎡ （赠送建筑面积221㎡ ，包括地下室、露天阳台，赠送庭院面积122㎡ ） 车比比：2:1 2011年1月 双拼均价：2.2万/㎡（650-700万） 当天成交：7套 【价格实现过程】联排：光耀城及翡翠山之比较。 翡翠山L4联排户型4房208㎡和233㎡ 赠送：96.66㎡ （前庭院49.6㎡ ，采光井9.86㎡ ，后花园37.2㎡ ） 车位比：1:1，无地下室 32套联排 2011年1月 联排均价：中间1.1万/㎡，端头1.3万/㎡（220-300万） 当天成交21套。 光耀城联排4房205㎡ 和240㎡ 赠送面积： 188.7㎡ （半采光产权地下室90㎡ ，入户花园43㎡ ，露台46 ㎡ ，阳台9.7㎡ ） 车比比：2:1 79套联排 2010年11月 联排均价：1.2-1.3万/㎡（205-320万） 当天成交：76套 豪宅正统 进入惠湾市场真正的品牌豪宅， 引入星河丹堤纯正豪宅血统，是颠覆区域伪豪宅格局。 针对本地市场客户诉求： 少数人的私藏 多数人的仰望 被仰望的力量 精神纲领之下3大项目核心价值传播 1、生活价值引领——“第二人生”价值演绎 突破惠湾区域第二居所既定的价值，惠阳星河丹堤以一种全新的、更富内涵的生活理念，赋予第一居所以灵魂，而这种生活理念，将成为权贵阶层的另一种身份标签与地位象征。 2、大盘价值引领——丹堤+时代蓝图展现 在“豪宅泛滥”的惠湾市场中，星河丹堤需要提供一个保值增值的理由以及足以满足吸引的生活愿景，这是单一资源无法提供的，也正是复合型豪宅的价值所在。 3、规划价值引领——惠阳新中心区 惠阳新桥片区为惠阳新中心区的城市发展定位，高铁运营后，将发挥交通枢纽价值，片区价值激增，本项目区位价值是区域其他大盘无法逾越的。 精神纲领之下一条主要炒作的主线 将片区炒作作为持续热议的话题： 2011：深圳东部新城，向苏州看齐！ 惠阳新中心区诞生，可能成为深惠一线对轨的区域！ 2012：一条高铁成就一个区域！ 2013： 地铁规划落地，城际生活圈形成！ ………… 城市融合与生长 3大核心营销突破：渠道突破+展示突破+客户突破 渠道突破：变被动为主动，打破区内带客拉客方式，在客户拓展渠道上以深圳福田COCOPARK营销中心、龙岗星河时代Cocopark巡展点、流动大巴作为移动售楼处，形成双城多点接待网络，进行营销组织。 展示突破：环境展示最大化，360度环湖景观动态体验、营销中心体验、发展用地景点化改造… 客户突破：创造关注点，让深圳客户主动关注，打破只有拉客才能让客户到场困局。