[三级城市房产项目策划]贵熙港湾营销推广策划书.docVIP

[三级城市房产项目策划]贵熙港湾营销推广策划书? ? 前 言：纵观三台城市建设及房地产开发历史，通过前期市场调查，我们发现三台城市整体改造进程相对落后，城市功能规划不明晰，城市自身人文内涵挖掘不够深入，也许这与三台是一个农业大县有关，为此这便形成一个市场开发的空间。在宏观上，我们相信城市的规划必将进一步完善，城市的规模必将进一步扩张，从县政府搬迁这一现象我们不难发现，城市县级高层已下定决心着力于城市的规模与功能。事实证明，这一举措已经发挥了良好的带动与催生作用：政府各相关职能部门陆续搬迁，梓州干道周边市政日益成熟，人气日渐上升，商气与日俱增。根据十六大小康住宅指标，在2010年我国的人均住宅面积将达到24平方米，进一步扩大城镇面积，房地产开发的空间及开发模式将呈一个上扬趋势，城市的市政配套将日益成熟，从市场调查数据反映，三台县的人居住宅平均面积还远远低于国家及省级小康标准，人居质量还相对落后，市场将面临一个新的置换周期，随着三台的城市规模发展，城市魅力自身吸附功能的增强，外来人口（落叶归根、退休返县、外出务工返乡投资及入城居家、乡镇企事业单位中层迁调入县及个体私企入城发展等）入城将再次呈现一个新的高潮期，房地产市场将进入新一轮扩张周期，这对本案营销推广将起到推波助澜作用，成为本案另一新的支撑点。一、市场分析A、三台房地产开发历史、现状及趋势：三台房地产开发基本源于2002年，房地产开发起步较晚，开发模式相对落后，旧城改造不彻底，市政配套不成熟，房地产全程开发模式惯于追风。房地产企业不太注重市场因素，开发模式具有较大的盲目性和随意性，楼盘差异性低，无自身特色，市场推广策略落后，营业用房空置率较高。房地产开发呈一度保持较高增长水平，但随着人们生活方式的提高和价值新取向的转变，外企进入，市场竞争的加剧，低端产品过剩，中高端产品供应不足，今年，三台房地产市场进入一个疲软和休整阶段。新楼盘开发以城市周边沿线为主，均为多层建筑。楼盘开发规模从中小型过渡到大盘开发，楼盘营销推广从自售逐渐转变为借脑推广。(一)从总体特征和规模上，供需两旺，供需比趋于合理，开发供应渐趋理性。2004年，全年房地产开发计划总投资77810万元，完成投资19609万元，其中施工面积 367243平方米，竣工面积129674平方米，销售面积91226平方米，2005年，在售项目基本与去年等量，但从销售进程来说，已明显低于去年同期，特别是这两年开发面积与销售面积总和不及2002年和2003年年均量，而中高端产品和营销技术先进的产品销售火旺，说明三台房地产市场进入一个休整期，人们逐渐追求生活品质，低端消费已经由前几年的消费群体完成，今年低端产品销售低落。故形成今年房地产表面疲软，从三台总的需求来说（目前三台分城镇人口20万人计算，共需住宅面积480万平方米），这一数据远远高于近几年的开发面积和销售面积，三台的房地产市场进入一个临时冬眠期，养精蓄锐，蓄势待发，以更理性、更人性、更科学、更健康的房产开发理念去迎合市场、引导市场。（二）从三台房地产供给结构上看，住房一枝独秀，营业用房极为疲软（营业房空置率极高，办公用房基本为零），整个市场结构发育极不平衡。根据国际标准，住宅与非住宅供应比为5.2 ：4.8,从目前三台房地产市场开发和供给结构来看,2002年至今年,住宅供应量占整个房地产市场70%，且办公用房仅为8000平米。（三）从区域分布来看，目前三台在建和在售项目基本集中于三台县城城市周边沿线。而其中又以本项目在理所在位置的东北西北方位为主要集中点，在这一区域共有8个在售项目。（四）从供给的物业类型和档次来看，物业类型从单一化走向多元化，从低层次走向中高档。目前，三台房地产开发已初步将开发意识转离于原始开发模式，首先在选址上注重项目周边原生植被、自然景观、空气质量，注重小区内环境和外环境互融共生。其次项目开发逐步追求小区人居质量，出现规模开发和纯居住项目，注重小区生态健康，休闲娱乐设施，户型布局与功能合理性。在消费水平上，着力引导消费群体消费理念，开发中高档楼盘和别墅居家形态。（五）从住宅销售价格区分上看，基本与物业和区位一致。总体价幅大约在700—900元之间。离商贸区、城市繁华段较近的片区项目单价大约在800—900元之间，反之如东北西北离城区较远的片区单价大约在750—860元之间。（六）三台房地产市场处在一个质变的起始阶段：随着本地开发商与外来开发商、设计院、策划代理、广告公司的不断融合，一批规模较大、理念先进、规划设计科学美观、营销操作技术先进的项目将不断出现。目前，梓锦新城、耀森花园、银泰花园已成功尝试并取得可喜的成绩，而高品质楼盘的不断出现是一个地区房地产市场走向成熟的一个标志，从而会促使开发项目的产品品质不断提升，特色楼盘将会不