“石湖之韵”二期项目可行性研究报告.doc

“石湖之韵”二期项目 可行性研究报告  总论 项目建设背景 苏州石湖风景区面积达22.35平方公里，属国家重点风景名胜区太湖风景名胜区十三景区之一。根据苏州市政府所作的石湖景区规划，未来景区建设将充分发挥石湖景区的特色和优势，以自然山水为主体，以吴越史迹等人文景观为导线，强调“人和自然的和谐共存”营造的自然生态环境、浓郁的江南水乡田园风光，使景区具备多种游憩功能的山水风景名胜区。 “石湖之韵”地块紧邻苏州国际教育园，北靠1025公顷的上方山国家森林公园，东南面是360公顷的石湖浩瀚水面，与南面的越溪城市副中心仅一路之隔，随着越溪路的拓宽重建，该地块交通出行非常方便，距离东面的友新路高架越溪路入口仅500米，是一块不可多得的居住宝地。目前，国际教育园区已有15所院校进驻，这将使该小区的人文氛围和文化气息浓厚，社区凸现文化的档次和品位。江苏吴中集团经过认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，投资开发“石湖之韵”项目，该项目将作为吴中地产集团的升级换代之作。2006年初，“石湖之韵”一期作为石湖上方山居住板块中的首个启动的住宅项目该项目一期多层住宅的预定人群多数由教师构成。“石湖之韵”一期独占了石湖1000米湖岸线的别墅产品目前的量已经超过70%，自住需求为主，看中的是这一处的“湖光山色”和离尘不离城的便捷交通。 平方米 57950 其中：住宅建筑面积 平方米 50600 公共建筑面积 平方米 7350 3 户均面积 叠加式 平方米 213 联排式 平方米 252 双拼式 平方米 291 4 停车位 辆 40 5 临时停车位 辆 24 6 绿化率 % 43.5 7 容积率 % 86.8 8 建设投资 万元 24418 9 每平方米建设投资 元 4825 10 投资利润率 % 30.42 11 全部投资内部收益率（税前） % 24.3 12 全部投资净现值（税前） 万元 4012 13 全部投资投资回收期（税前） 期 8.2 市场分析和产品定位 1、苏州市房地产和住宅市场分析 近五年，我市房地产市场繁荣活跃，一、二级市场联动发展，开发力度加大，投资规模扩大，市场房价飙升，运行态势良好。房地产业得到长足发展，产业作用日益显现，地位日趋增强，成为推动投资的着力点，扩大内需、促进消费的新亮点，拉动经济的新增长点。苏州房地产发展态势房地产投资投资规模创新高、增幅落差大。“在国家宏观政策向好，全市经济持续快速发展、城市建设日新月异、居民生活不断提高的大环境下，我市房地产市场呈现出规模增、速度快、起伏大的发展态势。??年均房地产开发投资额增长达到47%，其间三年出现超常规发展，2002-2004年分别增长56.4%、65.8%和87.9%，继2004年实施宏观调控后，2005年国家又采取一系列房地产新政措施，投资增幅逐月明显回落，全年增长25.6%，比2004年回落62.3个百分点。与此同时，投资规模也得到有效控制，但由于投资的惯性作用影响，投资完成额再创新高，2005年苏州房地产投资达到420亿元，在全国40个大城市中位于第七。 图1 2001~2005年苏州房地产开发投资额与增幅 b. 投资比重上升、产业地位凸现。苏州的房地产开发投资额在全社会固定资产投资尤其是服务业中所占比重不断上升。2005年全市房地产投资占全社会投资的比重为22.5%，占服务业投资比重为52%，处于历史的最高位，比2000年分别提升了10.7和20.9个百分点。从行业投向情况看，我市的房地产业投资为除制造业投资外的第二大行业，服务业中的第一大行业，对拉动服务业投资乃至全社会固定资产投资起到了积极而又重大的影响,?产业地位凸现。投资结构较合理、区域协调发展。房地产市场经过多年的洗礼渐趋成熟，企业开发紧紧围绕市场需求，投资的结构渐趋合理，形成了以住宅为主、商务为辅的投资格局。全市住宅投资年均增长47.4%，略高于房地产投资增长水平；而商用房、办公楼等商务房亦占一定比例，与城市发展、市场需求相适应。随着交通等基础设施建设的推进，苏州5市7区房地产迅速崛起，房地产开发一改以前中心城区为重心的格局，形成了以市区为龙头，各县市联动的特点，2001-2005年，苏州5个市的房地产投资额达到604.98亿元，占总投资的54.6%，比“九五”时期上升了13.2个百分点。 图2 “九五”、“十五”期间区域房地产投资情况对比图 ② 房地产开发开发能力迅速扩张。纵观苏州多年来的商品房开发状况，可以发现，自2001年以来，苏州的房地产市场进入了快速发展期，其中2002-2004年三年的施工面积增幅都接近或超过50%。五年的环比增幅分别为5.1%、72.6%、81.5%、44.4%和17.1%。 图