新联康海南清水湾风车国际项目市场分析营销策略报告(135页).pptVIP

新联康全国资源整合 新联康近三年来服务的全国各地优质客户资源， 主要包括别墅及高端公寓已购客户。 建议选择以下通路： 1、实名投递； 2、短信、彩信。 营销建议 媒体通路 【有效资源整合】 营销建议 价格建议 比较项 权重 本案无 海景别墅 海南福湾 本案次级 海景别墅 雅居乐 次级海景 本案顶级 海景别墅 雅居乐 顶级海景别墅 区位得分 10% 1 0.8 1 1 1 1 区域认知度 较好 一般 较好 较好 较好 较好 距离机场距离 一般 稍好 一般 一般 一般 一般 海景资源/ 观海效果得分 30% 1 0.8 1 0.8 1 0.9 综合产品力得分 40％ 1 0.9 1 1.1 1 1.1 规模及配套 较弱 一般 较弱 最好 较弱 最好 建筑立面/风格 最好 较好 最好 较好 最好 较好 内部景观 最好 较好 最好 一般 最好 一般 户型设计/度假性 较好 较好 较好 较好 较好 较好 会所设施 较好 较好 较好 最好 较好 最好 物业服务 较好 一般 较好 较好 较好 较好 开发商品牌 较弱 一般 较弱 最好 较弱 最好 投资及升值潜力得分 20% 1 1.2 1 0.9 1 0.8 总合计 100％ 1 0.92 1 0.96 1 0.97 占地单价 / / 11500 / 13500 / 23500 我们主要将本案的最大的竞争对手雅居乐和本案定位相类似的海南福湾作为参考。 营销建议 价格建议 案名 项目 总得分 占地毛坯均价 （万元） 本案无 海景 本案次级 海景 本案顶级 海景 海南福湾 0.92 11500 11500/0.92= 12500 / / 雅居乐 次级海景 0.96 13500 / 13500 /0.96=14062 / 雅居乐 顶级海景 0.97 23500 / / 23500/0.97= 24226 我们建议本案无海景别墅总价在250-312万（毛坯）， 次级海景别墅总价在350-420万（毛坯）， 顶级海景别墅总价在1200-1440万元（毛坯）。 本案 无海景别墅占地预估在200-250平方米； 次级海景别墅占地预估在250-300平方米； 顶级海景别墅占地预估在500-600平方米。 营销建议 总销预估 户型 层数 户数 （套） 总价 （万元） 总销 （万元） 一房 100 2F 147 280-342 41160-50274 二房 130 2F 63 389-459 24507-28917 三房 300 1F 50 1320-1560 66000-78000 合计 / 255 / 131667-157191 如果执行方案一，我们预计本案的总销为 13.1-15.7亿之间。 建议一、二房装修标准为3000元/平方米。 建议三房装修标准为4000元/平方米。 方案一：按照住宅0.15的容积率计算 营销建议 总销预估 户型 层数 户数 （套） 总价 （万元） 总销 （万元） 一房 100 2F 95 280-342 26600-32490 二房 130 2F 142 389-459 55238-65178 三房 300 1F 60 1320-1560 79200-93600 合计 / 297 / 161038-191268 如果执行方案二，我们预计本案的总销为 16.1-19.1亿之间。 建议一、二房装修标准为3000元/平方米。 建议三房装修标准为4000元/平方米。 方案二：按照住宅0.2的容积率计算 营销建议 经济测算 序号 项目名称 数量(㎡) 单价(元/㎡) 金额(万元） 备注 一 项目总收入 37890 144000 / 一 项目总成本费用 37890 33608.7 直接成本+相关税费 三 直接成本 37890 17384.7 / 1.1 土地成本 37890 3195 　 2 前后期费用 37890 738.8 / 2.21 勘察测量费 37890 5 18.9 /　 2.21 规划设计费 37890 80 303.1 /　 2.21 三通一平 37890 60 227.3 /　 2.21 其他筹建开办 37890 50 189.4 /　 3 建筑安装工程费 37890 3000 11367 /　 3.1 住宅 37890 3000 11367 / 4 基础设施费 37890 200 757.8 /　 5 市政设施配套费 37890 350 1326.1 / 四 相关税费 37890 4282 16224 /　 1 管理费用 37890 138 521.5 直接成本*3% 2 销售费用 37890 1140 4320 销售收入*3% 3 财务费用 37890 229 869.2