金玉东方房地产项目投资计划书.doc

金玉东方房地产项目 可行性研究报告 项目单位：惠州市惠阳金玉东方实业发展有限公司 编制日期：二00九年十二月 目 录 项目基本情况 4 1.1 项目概况 4 1.2 可行性研究报告编制依据 4 1.3 项目背景 5 第二章 开发企业简介 9 2.1 企业基本情况 9 2.2 公司开发经营情况 9 2.3 公司管理层情况 10 第三章 项目市场前景分析 12 3.1 项目区情况 12 3.2 房地产市场分析 13 第四章 建设条件和项目定位 19 4.1 建设条件 19 4.2 场址方案 20 4.3 项目分析 22 4.4 项目定位 29 4.5 项目优势分析 30 第五章 项目建设方案 36 5.1 项目建设规模 36 5.2 项目进度计划 36 5.3 项目销售计划 37 第六章 项目投资估算及资金筹措 38 6.1 项目总投资估算 38 6.2 资金筹措计划 38 第七章 项目效益预测 40 7.1 项目收入测算 40 7.2 投资成本测算 40 7.3 税金估算 40 7.4 利润估算 41 7.5 项目财务指标 41 7.6 不确定性分析 42 7.7 项目经济效益分析 43 第八章 还贷能力及风险分析 44 8.1 项目还款能力分析 44 8.2 风险评估 44 第九章 结论 46 9.1 公司具备借款能力 46 9.2 项目具备良好的市场前景 46 9.3 项目各项手续完善 46 9.4 项目投资来源已经落实，自筹资金部分目前已经到位 46 9.5 项目预计效益较佳，具备贷款偿还能力 47 第九章 附表及附件 48 第一章 项目基本情况 项目概况 项目名称：惠阳项目 项目单位：惠州市有限公司 建设地点：惠州市惠阳区 用地面积：项目地m2 建设规模：总建筑面积119203.27 m2， m2、办公面积14681.69 m2、商业面积34546.22m2。。项目总投资：计划投资万元申请贷款金额：人民币000万元贷款方式：抵押担保贷款 可行性研究报告编制依据 （1）惠州市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要； （2）广东省企业投资项目核准暂行办法粤府〔2005〕119号； （3）惠州市惠阳中心城区分区规划（2007-2020）； （4）项目用地红线图及规划设计要点； （5）项目单位提供的其他资料。项目背景 项目提出的理由与过程 2008年，惠阳区房地产开发业完成投资29.7亿元；商品房建设施工面积237.60万平方米；竣工房屋面积25.72万平方米；商品房销售面积39.55万平方米。商品房销售额155831万元。 随着2003年撤市设区成为惠州市的三个“中心城区”之一后，开启了新一轮城市建设的热潮。不断加大基础设施、公用事业、人居环境的建设投入，城市建设突飞猛进，市容市貌日新月异，城市的形象和品位大为提升。相继完成了惠澳大道、新秋公路、惠南大道惠阳段及城市主干道白云路、长安路、人民路、万顺路、承修路、开城大道、东华大道、金惠大道、北环路等道路及淡水铁桥、人民桥、东门桥的建设和改造，全面完成了全区102个行政村公路“村村通”的目标；建成了城区生活污水处理厂和垃圾无害化处理厂，改造了一批排水污管网和城市美化亮化工程；市政广场、大剧院、图书馆、档案馆、体育馆、文化体育公园、青少年宫、老年人活动中心等相继建成投入使用，供电、供水、通信、教育、卫生等设施建设日臻完善。与此同时，棕榈岛、中铭豪园、瑞景居、昊康花园、中区华府、锦江国际、丽江花园、锦绣东方、半岛一号、东方新城、金碧雅苑等一大批上规模、上档次住宅小区的先后建成，大大加快了城市化进程。 虽然目前整个房地产行业受全球金融危机的影响，但随着国家多次出台房地产利好政策，如降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付、降低住房交易税费等，以及国内经济的快速复苏，全国房地产市场日渐复苏。而且在中海壳牌南海石化、东风汽车、和记黄埔等多个特大型项目的利好推动下，以及深港惠合作日益加强，特别是深圳一小时生活圈的提出、深圳地铁三号线延长线一直开至惠阳，再加上深厦铁路的开工建设，许多有实力的房地产开发商纷纷进驻大亚湾，催动市场开始复苏，大亚湾地产进入新一轮的开发潮。 该项目用地通过合法手续独资购得，惠州市有限公司独家享有本项目的开发权、收益权。本项目在尊重分区规划的前提下，完善城市景观，是在顺应国家政策、顺应惠州市规划、顺应市场发展的情况下产生的。 根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市规划法》及房地产开发项目的相关法律、法规及政府有关部门的规定，房地产开发项目从报批、土地取得、规划设计、施工建设、市场营销、物业管理等全部环节均符合政策法规的