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房地产开发成本财税处理 疑点、难点、要点精讲研讨会讲义 杨文国 第一节 成本计算总则 　　一、开发产品成本会计核算口径、企业所得税计税成本和土地增值税扣除项目的区别与联系 　　(一)企业所得税和会计口径区别与联系 　　《国家税务总局关于做好2009年度企业所得税汇算清缴工作的通知》(国税函[2010]148号)：根据企业所得税法精神，在计算应纳税所得额及应纳所得税时，企业财务、会计处理办法与税法规定不一致的，应按照企业所得税法规定计算。企业所得税法规定不明确的，在没有明确规定之前，暂按企业财务、会计规定计算。 　　(二)土地增值税和会计口径区别与联系 　　《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》(国税函发[1995]110号)第五条第二款第(三)项：根据新会计制度规定……。 92年出台的两制。 　　(三)企业所得税和土地增值税扣除项目区别与联系 　　1.据实扣除与定率扣除 　　2.特定项目不同处理标准(预提费用、利息) 　　二、开发产品成本计算周期与会计核算报告期的关系 第二节 成本对象划分原则 　　一、企业所得税计税成本对象的判定原则和实战税务稽查 以下六个原则，会计上没有，是新31号文件规定的。 　　(一)可否销售原则 如物业管理用房是业主共有、小学要赠给政府等。 　　(二)分类归集原则 　　(三)功能区分原则 　　(四)定价差异原则 商业与住宅 　　(五)成本差异原则 砖混结构等 　　(六)权益区分原则 是代建还是自己开发。我省2000年93号文件。第四条理解有问题，不能垫付资金的理解不正确。是惠彦超起草的，浙江取掉了我省的第四个条件，不以受托方的名义办理工程结算。 以下是总局2000年指令性检查时发现的，各省报自己的案例。共360个案例。 例题1：重庆市恒大绿洲项目，规划用地面积9万平方米，建筑面积38万平方米，主要修建小高层和高层两种形式的住宅，有幼儿园、综合楼、风情商业街、车库等配套设施。 主要是说成本对象的不同。 例题2：重庆市碧桂园桃花新城，规划用地面积28.88万平方米，建筑面积约42.45万平方米。开发产品类型主要有：虹桥花溪的双拼别墅、联排别墅和桃林画坊的多层洋房、高层洋房及地下车库、地上车位，配套设施有：幼儿园。 　　案例分享：青岛混淆成本核算对象偷税案件。 　　二、房地产企业所得税成本对象和土地增值税清算对象的区别与联系 (一)各地土地增值税清算类型划分标准 对象 土地增值税清算 对象1 土地增值税清算 对象2 土地增值税 预征对象 文号 财税[2006]187号 国税发〔2009〕91号 财税[2006]21号 国税发[2010]53号 类型 1.普通住宅 2.非—普通住宅 1.普通住宅 2.非普通—住宅 3.其他 1.普通住房 2.非普通住房 3.商用房 　　杨：省地税局准备修改土地增值税5%的核定征收率。 (二)房地产企业土地增值税清算的分期项目判定方法 　　鄂地税发[2008]211号、吉地税发[2007]77号、青地税发[2008]100号、大地税函[2008]188号、苏地税发[2009]72号、琼地税发[2009]187号、厦地税发[2010]16号。 建筑项目核准证书、建设工程规划许可证（倾向于此）、建筑工程施工许可证。 两类 三类 京地税地[2007]134号、津地税地[2010]49号渝地税发[2010]167号、厦地税发[2010]16号 辽地税发[2007]102号、皖地税函[2007]311号青地税发[2008]100号、云地税发[2007]180号 鄂地税发[2008]211号? 桂地税发[2008]44号 第三节 成本项目类型 一、土地征用及拆迁补偿费 企业所得税（更细、更多） 土地增值税 （行业财务制度） 指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。 　　(一)契税计税依据与扣除 　　1.拆迁补偿费和城市建设配套费 　　财税〔2004〕134号 注意是全部经济利益。 特别注意：计税依据的陆续发生特点与契税纳税义务发生时间的冲突与协调。计税依据陆续发生，不好把控。吉林规定比较细。 财税2005年45号，仅适用于住宅。 　　2. 减免(返还)土地出让金的契税计税依据 国税函〔2005〕436号 返还出让金，契税是全额征收的，436号文是对北京的答复。 3.契税在土地增值税清算中的扣除方法 土增税细则扣除第