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房地产项目开发全过程的成本控制与管理 前言 房产行业发展很早，但近几年来，我国房地产业发展迅速，房地产开发利润空间较大，以致于规划环节成本控制 第三项 招投标环节成本控制 第四项 施工环节成本控制 第五项 材料及设备采购环节成本控制 第六项 销售环节成本控制 第七项 工程预结算环节成本控制 第八项 期间费用的控制环节成本控制 第九项 物业管理阶段成本控制 一、项目立项环节成本控制要点 项目立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。这一环节的控制基于公司与政府的各方面关系。 该环节涉及的工程成本主要是土地成本，土地的获得方式可分分有偿获得（出让、转让、合作开发、还有一种就是出租，房产开发不可能）和无偿获得(行政国家划拨，房产开发不可能)。 这一阶段成本控制公司领导及经营部门(按我们公司工作划分，其他公司不一定叫经营部也有的叫企发部等)主要作用。 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 开发形式 新征土地（国家出让方式获得） (征地费用 (少交或晚交，力争减免 (经营部负责 (拆迁安置费用 (房产确权后办理拆迁安置费用 (经营部负责 (大市政费用 (自建部分按照公司工程体系走；交政府部分按有关规定办理 (工程部、项目部和成本部负责 (规划条件 (满足公司利益最大化，合理提高容积率，降低土地成本 (公司决策层负责 工程、营销、成本参与 买断项目（转让方式获得） (买断内容 (明确买断内容明细 (公司决策层负责 (付款总额 (为公司争取最大利益 (公司决策层负责 (付款时间 (周期长、次数多 (公司决策层负责 (四通一平的标准 (明确验收标准明细 (工程部负责 (手续风险 (与项目付款时间直接挂钩。 (公司决策层负责 合作开发 (合作方式 (符合集团要求，有利于公司发展； (公司决策层负责 (分成比例 (双赢原则； (公司决策层负责 (交房时间 (尽可能地延后交房， (营销部负责 (交房标准 (不低于合同中交房标准 (营销部负责 (付款总额 (付款时间 ((选择有利于公司利益的方式 (公司决策层负责 (公司决策层负责 二、规划设计环节成本控制要点 规划环节的成本控制所占权重最大，决定整个工程成本的70%—80%，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。经营部、工程部、项目部在该环节承担主要的职能。（二、三、四、五属于工程成本） 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 规划方案 （1）可行性规划设计 (市场信息搜集和分析 (市政状况信息分析 (规划要点确立 (可行性研究设计任务书(可行性设计变更 经营部、工程部、营销策划相互配合 （2）方案评审 (组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。 (未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。 由公司决策层工程部负责，销售部配合进行评审。 （3）设计成果 (对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整 (设备选型方案提前确定 工程部负责。 (根据提交的设计成果进行投资估算 成本部负责，工程部配合 2、报批设计 （1）设计方案 (根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书 工程部负责，销售部协作 (方案设计招投标 工程部负责 (方案设计评审 工程部负责组织 （2）报批 (注意市政设计 (注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整 工程部责。 控制要点 控制什么 怎么控制 谁来控制 3、扩初设计 （1）扩初设计要求 (对报批设计进一步调整 (设计要求 (内部审核 工程部负责 （2）成本概算 (根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算 工程部负责，成本部配合 (制订经营指导书 工程部负责 （3）扩初设计图 (根据扩初设计要求招标 (专家评审 (内部评审 工程部负责 (设计调整 工程部负责 4、地质勘探 （1）地质勘察 勘查单位的选择 工程部负责 （2）设计方案评审 勘查报告的分析 5、施工图设计 施工图设计要求 (根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求 (建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。 工程部负责，其他部门协助 报建 (政府部门报批费，按政府有关政策交纳。 工程部负责