土地增值税对房产公司利润率的影响.pdfVIP

阴财会月刊 全国优秀经济期刊 · 土地增值税对房产公司利润率的影响 王瑜 渊北京通盈投资集团有限公司 北京 100027冤 】 ，分析房地产售 【摘要 土地增值税采用超率累进税率，对净利润率的影响不会是一个固定的比率。本文通过建立模型 价、土地增值税和净利润率之间的关系，观察土地增值税对净利润率的抵减效果，并提出了企业提高净利润的有效做法。 【关键词】房地产 土地增值税 净利润率 一、研究背景 得，当时土地价格较低，占地面积41万平米，容积率0.4，总建 政府调控房价的手段之一就是，通过提高土地增值税预 筑面积16万平米，分五期开发，目前正在推售第四期，单栋建 缴税率压缩房地产企业资金 ，通过严格执行土地增值税清 筑面积大约在800平米，装修标准相对较高，单位开发成本 算消除以前因拖欠清算而形成的非正常利润空间，其核心目 ）为 （不含利息费用 9500元/平米，目前售价约37500元/平 的是迫使房地产企业降价出货来维系资金 ，通过压缩利润 米。项目开发以来，销售和管理费用率约为8%，财务费用率约 来降低投资者的投资热情。该措施执行后取得了一定的效果， 为6%。 北京、广州等各大城市的土地增值税征收工作明显加强，压缩 根据上述资料，结合净利润率的公式，可得： 了房地产企业的现金流和利润空间。在这种情况下，企业如何 净利润率=［售价伊（1-5.5%-8%-6%）-9500-单方土地 走出“高房价=高利润率”的误区，放弃一味追求高销售价格 增值税］伊（1-25%）/售价 的理念，转而通过成本费用管理和纳税筹划提高利润率，成为 其中，单方土地增值税=（售价-售价伊5.5%-9500伊1.3）伊 房地产企业财务人员迫切需要解决的问题。 售价 。 适用税率-（ 伊5.5%+9500伊1.3）伊适用速算扣除率 二、建立“销售价格-净利率”基本模型 将9000~70000元/平米的售价范围代入以上公式，可 1援影响房地产项目利润的重要因素。在利润表的各收支 推算出在该范围内各售价对应的项目净利润率水平，并建立 项目中，对利润率影响最大的因素包括：售价、开发成本、财务 曲线图如下： 费用、销售费用和管理费用、税金。以上各因素，按照管理层的 净利润率 可管理力度由大到小排列为：售价销售和管理费用开发成 25.00% B 本财务费用税金。下文有关利润率影响分析中，将重点围 A 目前售价 净利润率最 净利润率趋 高点B袁售价 绕以上五个因素展开。 20.00% 3.75万袁净 于稳定点C袁 弹性降低拐 利率22.61% 4.4万袁净利 售价5.8万袁 。 ： 点A袁售价 率23.05% 2援基本测算模型 销售性房地产净利润率的计算公式为