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房地产项目管理目标的全过程控制房地产项目管理的三大管理目标是“投资、进度、质量”。最终目标是通过销售产品获得合理利润。房地产项目的管理过程分为：方案阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段、总分包施工单位的确定阶段、工程的施工阶段、竣工验收及维保阶段。“投资、进度、质量”三大管理目标贯穿于以上各个阶段。（一、）方案阶段的工作目标及完成工作目标的措施及管理模式。1、工作目标：根据地块所处的位置、市场的需求、产品的搭配合理性、同类型产品市场销售价格、规划部门批准的容积率、同类型产品的市场成本价格、产品的施工周期、各种面积户型的搭配合理性、户型的房间面积搭配使用功能的合理性等各种因素进行产品定位，确定出一个经济、适用、美观、适应市场的产品方案。2、完成方案阶段投资控制目标的措施及管理模式：根据确定的方案进行的投资计算属于投资估算，由于工程量不具体，材料价格波动大，承包方式及计价依据不确定，只能根据市场同期产品的造价进行估算，这时计算出的估算价处于动态状态，用于公司制定投资计划是必要的，但是对于建安成本的控制没有实际意义。因为投资控制贯穿于房地产项目管理的各个阶段，方案确定后制定一份合理的经济测算也就是投资控制目标是很有必要的，主要包含：土地面积、容积率、各个单体的建筑面积、销售面积、赠送面积、市场预计销售单价、车库面积、车位个数、车位预计市场销售单价、销售收入、开发成本（土地费、征地费、契税、建筑设计费、景观设计费、政府收费）、建安工程费（单体建安费、监理费、详勘、桩勘、绿化、外水、外电、室外消防、热力管网、景观、雨污水、道路围墙等配套、人防易地建设）、先期物业管理、综合验收费用、不可预见费用、期间费用（销售费用、财务费用、管理费用）、营业税及附加、企业所得税。以上项目构成了方案阶段的投资估算，并初步确定了方案阶段各单项投资的最高限额和资金最低回收，也就是确定了项目投资的最初控制目标，以上目标应指定责任部门在房地产项目的各个阶段进行进一步控制、细化、调整，调整后的控制目标不允许超过上一阶段的控制目标，至少不允许超过上一阶段总的投资目标。从方案阶段的投资控制目标包含的内容来看，这个阶段能够控制的内容主要体现在两个方面：一是利用现有的建筑面积计算规则在规划部门批复的容积率范围内加大面积（主要利用阳台、地下室层高、阁楼层高、楼层上空），此部分面积只有建安成本，没有其他成本。二是由有关部门提前做出方案，避免在经营过程中产生的一些费用无法进入成本，导致账面利润变大，企业所得税、土地增值税增加。（二）、初步设计阶段的工作目标及完成工作目标的措施及管理模式。1、工作目标：本阶段的主要工作是由设计单位在方案的基础上对方案进行细化设计，主要包括:结构选型及特点（结构选型、基础形式、主要构件截面尺寸等）、平面、立面、剖面设计、功能布局、水平及垂直交通设计、地下室及屋面防水措施、门窗设计、装饰设计标准、材料选用、给排水、热力、强弱电、消防、安防设计。在此阶段设计院主要解决结构与方案、与安装工程的管线相抵触的问题。作为房地产项目而言，由于投资管理贯穿于项目的各个管理阶段，此阶段的投资控制重点应做到审查设计院提供的初步设计方案时从造价控制的角度在不影响方案的美观、使用功能的情况下提出控制投资的建议。以免在施工图设计时导致造价的提高。2、完成初步设计阶段投资控制目标的措施及管理模式：根据设计单位提供的初步设计方案，对桩基及基础、结构的形式提出建议，由设计单位多提出几种方案，几种形式比较，按造价最低的形式设计，对门窗、内外装饰材料、防水方案、保温，在不影响质量、规范、消防有关规定、美观的前提下按造价最优的形式设计，对于热力部分可以对暖气片和地暖管两种方案进行造价对比，建议按最优方案进行设计，对上下水、强弱电、热力、消防、安防管线的布置、材料的选用有设计部门提出几种方案，按造价最优的方式进行施工图设计。结构形式、门窗、内外装饰、热力、上下水、强弱电、等方案及材料的使用确定后，在此阶段对方案阶段的有关投资目标进行调整，建安投资控制目标比上一阶段有了进一步的精确性。（三、）施工图设计阶段的工作目标及完成工作目标的措施及管理模式。1、工作目标：施工图设计阶段是投资控制的关键阶段，在初步设计方案优化的基础上进行施工图设计，施工图设计阶段影响投资的控制目标是：主材的单平方含量、图纸的准确率、设计变更量、建筑做法的合理性。2、完成施工图设计阶段投资控制目标的措施及管理模式：施工图设计阶段应采用设计招标和设计方案竞选的方式来确定设计单位。优点：通过市场竞争增加设计人员控制造价的压力，改变设计单位设计收费按平方米计算、造价控制与自身利益无关的设计理念，通过投标单位对招标文件中有关条款的承诺可以规范合同条款，使设计费与经济指标、设计变更量、服务指标挂钩，最大程度规避业主风险。竞争指标：主