新鸿基西安项目总体发展战略及定位报告课件.pptVIP

西安新鸿基曲江项目整体战略及定位 谨呈：西安新鸿基房地产开发有限公司 项目研究的工作阶段划分 项目位于西安城南的曲江文化旅游开发新区，通达性良好，是城市新兴的高档住宅集中地 片区发展尚未成熟，公交系统不发达，缺乏商业、教育等生活配套，需依托于周边区域 区域公交系统欠发达，仅有407、504、715等几路公车经过，距离规划中的地铁二号线较远； 区内欠缺生活配套，目前仍没有超市、中小学校、饮食业不发达； 各楼盘商业配套极其简单，难以满足小区居民生活需要； 尽管区内有三家医院但其等级规模均有限，仅能满足基础的医疗需求。 位于片区的非核心地段，两侧临路，通达性极佳，周边楼盘档次较低，缺乏强势的景观资源 东侧：空地（正在铺路并兴建曲江池公园）； 南侧：隔路相对曲江翠竹园（法院等单位集资房，楼盘档次一般，只接受团购）； 西侧：芙蓉西路，隔路相对的是低品质感的安居房； 北侧：建设中的南湖一号（烟草局集资房，不公开销售，与项目之间有一条规划路向西与雁南四路连通）。 项目地块方正，地势平坦，规模在片区属于中等水平，内部不存在拆迁问题 二线省会城市、新兴高档居住区非核心地段、无强势景观资源的中等规模项目 有利因素： 曲江区位优势 限高条件较为宽松 无拆迁压力 不受政府90/70等政策限制 片区规划前景向好 不利因素： 目前周边不成熟、生活配套少、物业相对档次较低 相比中海、金地，品牌知名度相对较弱 新鸿基提出的项目开发目标与限制性条件 客户关注的问题： 采用何种物业类型？配比如何确定？ 如何在产品上全面超越金地、中海等品牌开发商的优质项目？ 如何利用好未来周边优势的景观资源（如曲江池公园南湖）？ 如何摆脱周边非高档物业的影响，在非核心地段实现高溢价？ 客户目标解析 世联对于新鸿基目标的理解 限制条件分析 限高60米条件下，理论上可实现20层；但从成本与市场实现度考虑，18层的小高层更具优势； 坡屋顶条件并不具备实际的限制意义，大多数建筑风格都有可能满足坡屋顶的要求； 禁止独栋的前提下，可考虑以双拼作为价值标杆。 限制性条件下可能出现的物业类型——以联排、叠加、叠院、小高作为本项目的主体物业 在既定技术经济指标及物业类型下，求出可能的较优的物业配比方案，进行初步经济测算 测算要点说明： 0.7容积率下可出现纯联排方案，0.9容积率下可出现纯叠加方案； 当容积率在1.0~1.3之间时，物业类型为联排、叠加、叠院的组合，取容积率1.2，1.3测算； 当容积率在1.4~1.8之间时，开始出现18层的小高产品，取容积率1.8进行测算； 双拼产品作为价值标杆，在初步经济测算中暂不予考虑； 各物业价格根据片区同类物业均价乘以5%自然增长率预估，暂不考虑其价格突变的可能。 初算结果表明，在正常的价格水平下，容积率1.2~1.3时，项目盈利水平较优 做足1.8容积率的方案是否可行？ 选取西安市场非低密度的高端产品，解析制约其价格的市场原因 非低密度高档产品包括高端盘的全部产品及中高端楼盘的高端部分，如白桦林居花园洋房均价在4500元/㎡以上，则这部分产品也属非低密度的高端产品； 商住楼等商务类物业类型不在分析范畴之内。 西安的高端产品主要集中在曲江和西高新片区，其他区域存在部分个盘 高端市场整体销售状况良好，但存在明显的“价格天花板效应” 尽管西安高端楼盘数量有限，但个盘推售规模较大，整体供应充足，无法形成市场稀缺 预计2007年西安高端楼盘整体供应量逾180万平米，约相当于2006年房地产市场总销量的30%； 多数产品整体素质较低，精细化程度不足，营销展示欠缺冲击力与系统性 产品户型总体偏大，导致总价偏高，超出客户的承受能力 高端客户访谈 “现在在西安已经有了两套房子，今年准备在曲江再买一套……面积120平米以内就好了，太大的太空荡了，有多少钱办多少事，不想按揭，担不起这个风险” ——政府官员靳女士 部分楼盘在产品打造或营销上有所创新，但仍无法突破非低密度物业的价格瓶颈 整体收入水平、收入结构、付款方式及消费理念制约当前市场的需求结构 西安城市居民人均可支配收入不高，2006年才突破10000元水平； 城市收入两极分化明显，工资水平约为深圳50%水平；私营业主、企业集团高管、来自陕北的矿主极其富裕；政府官员及事业单位管理者多有灰色收入； 未来收入具有较大的不确定性，消费观念较为保守，投资理念不强，导致购房时更愿意采用一次性付款方式，总价承受能力较差。 西安人均收入增长较快，但基数有限，与其它二线省会城市相比增速并不突出 西安房地产投资2003年以前呈现波动状态，经过宏观调控后，投资趋于平稳发展 近年城市房地产交易量迅速增加，但由于供应量较为充足，导致价格提升缓慢 未来西安市场发展的关键词：平稳中上升 从客户需求、项目收益与风险的角度研判，做足容积率以获取高利