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论我国不动产物权的善意取得 　　覃帅 　　摘要：在传统民法中，善意取得制度只适用于动产物权而不适用于不动产物权。我国就不动产物权能否适用善意取得制度，在《物权法》颁布之前，立法上没有明确规定，民法学界一直也存有较大争论，主流观点是持否定态度的。2007年10月1日实施的我国《物权法》第一百零六条明确规定了不动产物权善意取得制度。这一规定完善了我国原有的物权法制度，使我国在不动产所有权取得方面有了开拓性进展，因此，对我国确立这项制度的必要性和合理性进行分析是有必要的。本文在对不动产物权善意取得的概念界定及其历史沿革和不动产物权善意取得的价值及依据进行论述的基础上，分析了我国不动产物权善意取得的构成要件及法律后果，最后对我国不动产物权善意取得制度作了一些思考，以期完善我国的善意取得制度。 　　在经济生活中形成的善意取得制度，起源古代日耳曼法中的“以手护手”原则，其制度创造、判例、学说在漫长的发展岁月中屡经变迁，得到了越来越多市场经济国家的认可，发挥着保障交易安全的功能。善意取得制度发展至今已成为民法体系中一项重要的制度，关于善意取得制度的适用范围，在我国法学界主要有两种观点：一种观点认为善意取得制度只适用于动产物权;另一种观点认为善意取得既可适用于动产也可适用于不动产物权。从理论渊源上看，善意取得制度是仅适用于动产的;但从价值基础和理论基础上看，善意取得制度适用于不动产亦无不可。动产物权的善意取得，是指无权处分他人动产的占有人，在不法将动产转让给第三人以后，如果受让人在取得该动产时是出于善意，就可依法取得对该动产的所有权，受让人在取得动产的所有权以后原有人不得要求受让人返还财产，而只能请求转让人(占有人)赔偿损失。不动产物权善意取得则是指受让人基于信赖不动产物权登记的公信力而与无权处分不动产的让与人交易，如果受让人取得该不动产时系出于善意，则取得该不动产物权的所有权，原不动产所有权人不得要求受让人返还原物。我国法学界通说认为善意取得制度只适用于动产，不动产不发生善意取得，也没有适用的必要。但笔者认为，随着我国特色社会主义市场经济制度的建立与发展，在21世纪的今天，善意取得制度应不仅仅适用于动产，也应适用于不动产，这不但可行，而且确有必要，对于保护善意取得不动产物权的第三人的合法权益，维护不动产物权交易活动的稳定和安全，具有十分重要的意义。本文在对不动产物权善意取得的概念界定及其历史沿革和价值及依据进行论述的基础上，分析了我国不动产物权善意取得的构成要件及法律后果，最后对我国不动产物权善意取得制度作了一些思考，以期完善我国的善意取得制度。 　　一、不动产物权善意取得的概念界定及其历史沿革 　　(一)不动产物权善意取得的概念界定 　　善意取得也被称为即时取得，是世界各国尤其是大陆法系国家普遍采用的一项民事制度，是指财产占有人处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意且是有偿的，则受让人将依法取得该财产的所有权或者他物权。它是法律对所有权保护和交易便捷两种价值的利益衡量之后作出的选择。在我国《物权法》颁布之前，传统民法理论均认为善意取得只适用于动产物权，不适用于不动产物权。因不动产物权有登记制度，其权利主体依登记而定。我国法律和司法解释虽然没有明确的规定，但长期以来善意取得只适用动产物权的民法理论一直指导着我们的审判实践，成为我们处理案件的依据。纵观各国法律制度分析认为，善意取得是指无权处分他人动产的让与人，在不法将他占有的他人的动产交付给买受人以后，如果买受人在取得该动产时出于善意，则他便取得该动产的所有权，原动产所有人不得要求受让人返还。我国2007年10月1日实施的《物权法》则将善意取得的适用从动产扩展到不动产。善于取得概念也被学者们得以修正，如有学者如此阐述该制度：善意取得，又称为即时取得，无权处分人在不法将其受托占有的他人的物(动产或者不动产)转让给受让的，如受让人取得该物时系出于善意，则受让人取得该物的所有权，原权利人丧失所有权。　　笔者试将不动产物权善意取得的概念界定为：受让人基于善意信赖不动产物权登记的公信力而与登记记载的权利人发生交易，并且该转让的不动产物权已经登记于受让人名下时，若登记记载的权利人与真正权利人不符，善意受让人也即时取得不动产物权的所有权，而不受真正权利人追夺，真正权利人只能请求登记记载的权利人或有过错的登记机关赔偿损失。 　　(二)不动产物权善意取得制度的历史沿革 　　法学界一般认为，善意取得制度的渊源于日耳曼法中的“以手护手”原则。根据这一原则，占有是物权的外在表现形式，占有动产物权者即推定其为动产物权的所有者。对动产物权享有权利者也必须以对标的物的占有为前提，如果物的所有权人丧失了对物的占有，其权利的效力便会因此而减弱。因此，当所有者之物被占有人让与第三人的情况下，所