第八讲-房地产开发融资课件.pptVIP

第七章 房地产开发融资与财务管理 §7—1 房地产开发企企的筹资 一、房地产开发企业资金运动的规律和特点 开发企业的资金运动，是从货币资金形态开始，经过生产资金形态、商品资金形态，又回到货币资金形态的转化和循环反复过程。 开发企业筹资的形式与渠道有； 1．预收购房定金或预收建设资金。 2．预收代建工程款。 3．土地开发及商品房建设的银行贷款。 4．发行企业债券。 5．与其它单位联合开发，吸收其它单位的投资。 6．发行股票，筹集股本。 (二)资金占用形态的多元性 开发企业的开发经营业务内容极为广泛，既有建设场地的开发，又有房屋建设，还有基础设施、配套设施以及市政工程等项目的开发建设，有些企业还开展商品房的出租或经营业务以及商品房的售后服务等。 （三）结算关系的频繁性和由此引起的财务关系的复杂性 在开发经营过程中，开发企业将与很多企业发生经济往来关系，包括材料供应单位，勘察设计单位、施工企业、房屋委托建设单位、建筑产品购买者、承租者等。另外房地产依此类推 经济来往其购销业务量一般都很大，因而大量采用预收预付结算办法，从而使开发企业因经济业务往来而引起的资金结算关系极为复杂 （四）生产周期长期性 一般的开发建设项目，通常需一到两年的时间，一个小区的开发建设项目一般需要几年才能完成资金的一个循环。开发项目所占用的资金量很大，土地开发、商品房建设，一般要在开发建设完成后，才能通过销售，收回资金 二、资金的筹集 (一)资金筹集的一般要求 对房地产开发企业来讲，由于开发项目需要占用大量资金，因而资金的筹集是房地产开发企业的头等大事。企业筹集资金的基本要求是研究影响筹资的多种因素，讲求资金筹集的综合经济效益，具体要求如下： 1．合理确定资金的需要量，控制资金投放时间。 2．认真选择资金来源，降低资金成本。开发企业筹集资金渠道多种多样，方式也有多种。不论用何种方式，何种渠道筹资，都要付出一定的代价。如向银行贷款，必须向银行支付利息。发行企业债券，需支付债券利息．发行股票筹资，需支付股票发行费用，支付股息。采用收取房屋预付款，需给买主折扣等。这种资金占用费和资金筹集费即构成了资金成本。不同资金来源的资金成本各不相同，而且取得资金的难易程度亦不一样。因此，开发企业应综合考虑各种筹资渠道和筹资方式，研究各种资金来源构成，求得筹资方式最优组合，以便降低综合的资金成本。 3．妥善安排资金结构，适度举债。房地产开发企业经营方式主要是负债经营，其自有资金：—般占总运营资金的份额较小。企业进行负债经营应注意两方面的问题，一是要保证资金利润率高于资金成本，二是负债多少要与企业资金结构和偿债能力相适应．如负债过多，则会发生较大的财务风险，甚至由于丧失偿债能力而面临破产。因此，企业不仅要从个别资金成本考虑选择筹资来源，而且要从整体上合理安排资金结构，既要利用负债经营的作用提高企业收益水平，又要维护企业的财务信誉，减少财务风险。 (二)房地产开发项目资金的筹集渠道 (二)房地产开发项目资金的筹集渠道 1．预收购房定金． 2. 土地开发及商品房贷款。 3．发行企业债券与股票。 房地产贷款 房地产开发贷款是银行提供土地整理储备、房地产开发与经营的融资品种。主要包括土地储备贷款、住房开发贷款和商用房开发贷款。 申请对象 　　您如果申请土地储备贷款，您应该是：受政府主管部门委托负责土地的征用、收购、整理、储备和出让的机构或企业。 　　您如果申请住房开发贷款，您应该是：开发建造向市场租售的经济适用住房或各档次商品住宅的房地产开发企业。 　　您如果申请商用房开发贷款，您应该是：开发建造向市场租售的用于商业和商务活动的写字楼、办公楼、商场、商铺等商用房的房地产开发企业 申请条件 申请土地储备贷款，您需满足以下条件： 1． 您的企业已取得企（事）业法人资格，已在相关部门办理营业执照并办理年检手续； 2． 您的企业所在地政府已建立土地储备管理制度，其能够通过统一收购、统一征用和统一交易实现对土地一级市场的垄断和管理，您的企业所在地的土地收购、储备、出让、房地产评估等行业的市场行为较为规范； 3． 您所从事的土地收购、储备、出让等经营活动符合国家和地方法律、法规和政策，有较为完善的工作规章制度和财务管理制度； 4． 您的企业具备一定的资本金，有一定的抗风险能力，能够从土地转让收益中提取一定比例的留存收益或采用其他方式补充资本金； 5． 您所申请贷款拟收购、征用、储备的土地的利用总体规划和年度利用计划已基本明确。 6． 您的企业已办理当地人民银行颁发的有效的贷款卡/证； 7． 您拟申请的贷款还须与具体地块相对应，土地储备贷款应落实抵押担保及其他必要的担保方式，贷款金额不得超过所收购土地评估价值的７０％，贷