第四章-成本逼近法1课件.pptVIP

第四章 成本逼近法 考试要求： 掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算。 熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。 了解：成本逼近法的应用限制。 适用范围： ①新开发土地； ②土地市场欠发育，交易案例少的地区； ③工业用地； ④特殊性土地 特点： 1）成本价格是一种不完全价格，未考虑土地市场需求及效用； 2）是估算土地成本价格的一种途径。 第一节 成本逼近法概述 定义： 以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税费和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。 原理: 将对土地的所有投资（包括土地取得费和土地开发费）作为基本成本，按照等量资本获取等量利润的投资原理，加上基本成本所应产生的相应利润和负担的利息，组成土地价格的基本部分；同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益（税费和土地增值收益），从而求得地价。 基本公式: 地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益 估价步骤 1 确定土地取得费 2 确定土地开发费 3 计算税费 4 计算利息 5 计算利润 6 确定土地增值收益 7 修正并确定土地价格 第二节 成本逼近法估价方法 一、土地取得费 概念： 是为取得土地使用权而向原土地使用者支付的费用。 计算方法： 1.通过征用农村集体土地 2.通过城市房屋拆迁取得 3.通过从市场取得 1.通过征用农村集体土地 土地取得费包括征地费用和相关税费。 征地费用包括：土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。 相关税费包括：耕地占用费、耕地开垦费、新菜地开发建设基金、征地管理费及政府规定的其他有关税费。 2.通过城市房屋拆迁取得 土地取得费按拆迁安置费计算。拆迁安置费主要包括：拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安置补助费及相关税费。 3.通过从市场取得 土地取得费就是土地使用权的取得价格，应是客观价格。 注意： ①土地取得费应是评估期日的重置费用； ②征地、折迁等取得土地的费用资料，应从测算待估宗地所在区域平均土地取得费入手计算； ③各费用的计算应以当地正在执行的征地补偿费和拆迁安置补助费的有关规定标准计算。 二、土地开发费 1.构成及计算方法：有三种即基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费。 1）基础设施配套费：常常概括为“七通一平”、“五通一平”、“三通一平”。 2）公共事业建设配套费：与项目大小、用地规模有关，各地情况不一，视实际情况而定。 3）小区开发配套费：同公共事业建设配套费类似. 计算土地开发费，必须准确确定土地开发程度 （1）准确区分宗地内外开发程度：由市政投资建设的应属于宗地外，由企业投资建设的应属于宗地内。 （2）红线内外开发程度不一致现象。 A、红线外开发程度比红线内低： B、红线外开发程度比红线内高： C、某种设施红线内有，红线外也有，但宗地内的设施并不是依赖于红线外的设施建的 确定了开放程度以后，根据土地开发程度状况和当地有关土地开发费用标准，合理确定土地开发费。 注意： 土地开发费用的分摊问题，分摊的基本原理： 应分摊费用=受益程度×设施总费用 三、利息的计算 利息的概念：利息是资金的时间价值。 利息的计息方式：有单利和复利计息两种，土地开发周期超过一年，按复利计算。 利息的计算方法：土地取得费及其税费利息以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费利息按照均匀投入或分段均匀投入，计息期按整个开发期的一半计。 土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定。 估算利息必须把握的几点 ①计息项目：全部预付资本，包括土地取得费、开发费及税费等； ②计息期：土地取得费及税费按整个开发建设期计算，开发费假设在建筑期内均匀发生，按建筑期的一半计算；若按分年度均匀发生，则可进一步细化。 ③计息方式：由单利和复利计息两种，开发期超过一年的，一般按复利计算。 ④利息率：一般选用同期银行贷款的利率。 四、利润的计算 利润计算的依据：按照开发性质和各地实际情况，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。 利润的计算基数包括土地取得费、开发费和各项税费。 利润的计算方法： 投资利润=（土地取得费+土地开发费+税费）* 投资回报率 五、土地增值收益 土地增值按该区域土地因改变用途或进行土地开发，达到建设用地的某种利用条件而发生的价值增加额。 成本价格乘以土地增值收益率即为土地增值收益. 土地增值收益率理论上应等于“增值地租”在总地价的比例,或出让价格与成本价格差值占成本价格的比例,一般为10－30％。 土地增值收益＝（土地取得费+土地开发费+税费＋利息＋利润）*土地增值收