芙蓉水晶酒店项目策划书.docVIP

目录 一、项目概况 4 二、行业调查情况汇总 5 三、项目优劣条件分析 6 A 地理位置分析 6 B 客源市场属性分析 6 C 服务配套功能分析 7 四、SWOT分析 8 A 竞争优势 8 B 竞争劣势 8 C 机会 8 D 威胁 8 五、营运定位 9 A 目标客户群体定位 9 B 经营策略确定 9 C 服务功能定位 10 D 服务项目定位 10 1、餐饮 10 2、客房 11 3、茶楼 12 4、浴足 13 5、多功能厅 13 6、补充说明 14 六、经营预算估测 15 A 项目概算 15 B 销售预算 15 1、客房收入测算表 15 2、自助餐收入测算表 16 3、茶楼收入测算表 16 4、多功能厅收入测算表 16 5、浴足收入测算表 16 C 成本分析 17 1、装修成本分类简表 17 2、经营成本分析表 17 D 资金计划 18 七、综合分析评述 19 附件： 20 一、项目概况 酒店位于绵阳市游仙区开元场腹地，距离绵遂高速6公里，机场8公里。紧邻科学城、经济开发区、富乐山、老龙山、仙海等风景区，以及绵阳市行政事业园。地理位置优越，交通便捷商务服务商务中心、文秘服务代办信件、订票服务、旅游服务、电脑出租、E-MAIL、市内观光、送餐服务、擦鞋服务。周围景点富乐山、二、行业调查情况汇总 绵阳游仙区范围内目前有5星级酒店1家；三星级（授牌）及达到三星级酒店标准而未挂牌的商务酒店约为2家左右；房间数量在60间以上的经济型酒店据绵阳市旅游局2009年第4季度的统计结果显示为60家左右。这其中，三星级以上的酒店均有餐饮项目，三星级以下的酒店部分具备餐饮项目或仅提供早餐服务。 调研中筛选了部分具有代表性及项目所在区域内的部分酒店进行了全方位的调查研究。根据调查了解的情况及数据显示，目前涪城区范围内的酒店，均按照传统的酒店经营思路在经营发展，各自并不具备显著的个性化特征。这对本项目的策划定位提供了较大的空间。 三、项目优劣条件分析 A 地理位置分析 本项目所处的地理位置属于政府打造的特色餐饮文化的重点区域—芙蓉汉城餐饮一条街，但该区域范围及临近区域（东方红大桥起，止于绵阳师范学院）有五星级酒店一家、三星级酒店一家（绵州开元酒店），但有同等规模和接待能力的酒店3家（良居酒店等）。使得项目的区域竞争对手少，但竞争性相对增强。同时，地理位置上距市政府及市委规划地---园艺山行政仅8公里的距离，也为项目提升了一定的竞争优势。 就目前而言，该区域内的房产项目多为中、低端生活社区，因此为项目的散客资源及消费水平受到了一定的影响。但部分区、县级机关、企业及高校逐渐落户于该区也为长远发展奠定了一定的基础和条件。 B 客源市场属性分析 传统的方法是把客源市场笼统的划分为高、中、低三个层次，在进行项目客源群体锁定以后再将客源的组成及消费习惯进行进一步的区分。 绵阳目前高星级酒店的主要客户主要由商务客户、政务客户、及部分境外高端旅游团组成。对高端政务接待客户而言，吃、住、娱一站式服务的酒店依然是首选，而这类客户主要集中于绵阳的高星级（四星以上）酒店；商务客户比较在意时效性、便捷性、舒适性，因此在选择上除了必要的商务礼仪接待以安排在高星级（四星以上）酒店外，其他的往往会住在三、四星或达到以上标准的商务酒店，吃在特色酒楼，玩在高端KTV或茶楼。而相对本地客户而言，在做消费选择时，往往不会主动选择高星级酒店消费。这说明本地消费群体日趋理性和更趋向于特色化、个性化的选择。 项目的交通和地理位置作为先决条件决定了主要客源将由本地中、高端客户群体组成。而这一层次的客人，单纯以提高服务水平，降低消费价格已远不能够满足他们的更高要求。他们已不再是简单地购买某种商品或是消费。当面临市场出现不断增加和日益多样化的选择时，消费倾向选择一种新的消费观念，他们会希望去了解所消费酒店设计文化和新的消费模式，具体体现在：一、完全自我的酒店私属空间；二、星级酒店式的配套消费项目；三、酒店精英团队的精心呵护（服务）；四、酒店设计体现个性品味，空间奢华而低调；五、全新的消费模式。 C 服务配套功能分析 以绵阳现阶段酒店的服务配套功能来看，城区酒店由于地理位置的限制，大多以传统经营项目为主，即：客房、餐饮、娱乐（KTV、桑那等、品茗、棋牌）等。而周边的高星级酒店除具备了城区酒店的配套服务项目以外，还增设有部分室内外运动项目。在对所调查的酒店经营项目收益情况经过认真的调查分析以后，我们可以得出这样一个结论：目前绵阳的各等级酒店大多还是将“住宿的提供能力”作为自身的首要目标和核心业务。因此，即使围绕这个核心业务建立诸如餐饮、娱乐、购物等配套设施，也由于经营理念的这种偏差，使得这些配套服务处于酒店业务领域的边缘地位。它们要么不够规模，缺乏便利；要么未完