“享乐函数”方法在房地产定价机制中的应用及发展文献综述.pdfVIP

学术争鸣AcademicDebate “享乐函数”方法在房地产定价机制中的应用及发展文献综述 谢霄亭 廖乐焕 (云南民族大学经济学院 云南昆明 650031) 摘 要：本文通过对国内外理论研究和实证研究文献的梳理，将 “享乐函数”方法的产生和发展分为三个阶段 ，探究了该 方法的理论基础及在理论研究领域的起源和发展 ，介绍了该方法在各国房地产定价机制中被广泛应用的历史路径。最后 ，结 合对国内学者的实证研究文献的梳理，针对国内学者在实证研究领域已经取得的成就和不足，提出了该方法在国内未来可能 的应用方向。 关键词：“享乐函数”方法 房地产定价 文献综述 一 、 理论基础 究领域，“享乐函数”方法等同于 “特征价格”理论，“特征价 一 般而言，“享乐函数”分析方法等同于 “特征价格”，而 格”理论指的是由于对产品或服务的消费而得到的效用或者 “特征价格”这个概念起源于希腊语，翻译成中文是 “快乐”、 满足。该理论认为消费者对居住类不动产(不包含针对商用 “享乐”和 “效用”的意思；在 新《帕尔格雷夫经济学大词典(第 不动产的相关分析)的需求量在很大程度上取决于居住类不 二卷)》中，词条的编写者把 “特征价格”定义为 “享乐函数和 动产的特征。根据微观经济学中的效用理论，消费者之所以 享乐指数”(温海珍，2005)。 购买居住类不动产，目的就是要实现居住类不动产的效用最 “享乐函数”是各种样式或模型的不同质商品或服务的 大化 (通过把居住类不动产的特征转化为效用而实现)，同 价格通报会在其中的特征要素数量间的关系： 样，居住类不动产所具有的各种特征的数量决定了该商品的 P= (c) 效用曲线在二维空间图中的相对位置。 在上式中，P为各种商品的n元价格向量，(c)为特征要 二、“享乐函数”方法理论分析的起源和发展 素矩阵。 关于特征价格模型思想和理论分析的起源，经济学家们 享乐的假定意味着 ，交易是某一组特征要素的相连接 认为有两个不同的起源。一种观点(ColweLl＆Dillmore，1999) 的销售，因此可以把一种样式的商品的价格解释为其本身 认为，Hass的硕士论文是该专题的开山之作，Hass把农场 的较低序列价格和数量的总量。 地的特征界定为两类，一类是到市中心的距离，一类是城市 如果把这个概念放到经济学的背景下，“享乐函数和享 大小，通过这两个变量来研究农场地价格差异的决定因素； 乐指数”的理论基础则是 “隐性市场”理论。在对该理论的理 Wallac用 “享乐函数”方法分析、估计了美国某一区域的土地 解上，存在着两种看法：第一种观点认为对所有商品的需求 价值 ；Waugh利用多元统计方法，构建了享“乐函数”方法的 不是根源于商品本身，而是根源于这些商品所体现的特征 早期函数形式 ，用可以定量化(可用定量指标和定序指标表 要素上；第二种观点假定商品异质性的存在，得出了商品之 示)的某一商品的对某一商品的质量进行了描述，通过该方 间的关联性(在单一市场上进行交易)的结论。在该市场中 法估算了诸属性元的隐含价格，其研究成果是较早的针对 不可能只有一种价格表述机制，而是应该有一系列价格表 商品价格的质量差异弹性进行系统性研究的文献。另一种 述机制(由商品所含特征要素质量所决定)。享“乐函数和享 观点(Goodman，1998；Malpezzi，2003)认为，Court(Court，1939) 乐指数”方法为确定各属性的价格结构提供了一套标准方 是第一个成功地借鉴了功利主义的享乐主义哲学的学者， 法