山东沂水房地产市场分析报告_82P_2012年_基本特征_发展战略.pptVIP

二、住宅市场——三）、楼盘个案——20、如意家园（二期） 如意家园总体规划图 第*页 项目规模 2.2万 容积率 2.0 绿化率 35% 开发商 沂水华龙房地产开发公司 建筑形态 小高层 主力户型 三室一厅125㎡ 116㎡ 四室两厅116㎡---125㎡ 两室一厅 116㎡ 价格 待定 开盘时间 预计7月 销售情况 蓄客200余组 周边配套 逸夫小学、沂水二中、九州超市 项目优势 1、地处城市中心地带，配套完善，位置优越。 2、人车分流，电子监控，保证行人安全。 3、户型设置较合理、110㎡左右户型带有小面积保姆室 项目劣势 1、地处闹市区，环境噪杂。 2、紧邻沂水二中，交通不便易堵车。 项目动态 1、近期广告推广量幅度一般。 2、蓄客200余组，暂定7月开盘价格未定（销售团队属于代理公司素质较高） 二、住宅市场——麦杰观点 纵观沂水房地产住宅市场的发展及现状，整体表现为： 1、发地产整体起步较晚，但是从2009年开始，发展迅速。 2、2011年以前，价格稳定提升，供需两旺；后受到国家宏观调控政策的影响，及区域内大量新楼盘增加，地方市场竞争激烈；随着全国房地产市场的逐步回暖，地方市场也开始逐步复苏。 3、市场后续空间较大，如果能够合理控制土地出让，将极大降低政策带来的风险。 4、产品品质层次不齐，建筑质量有高有低，消费市场识别能力有限；但是整体产品品质较之以前有较大提高，软件服务也有进步。 5、从现有项目和潜在土地来看，项目区域分布遍地开花，市区供应后续有限。 6、项目品质、品牌已成营销号召力之一，区域竞争、品质品牌竞争、实景竞争将成为未来1年后项目竞争的重点之一。 第*页 三、商业地产市场特征——1、基本特征——购物需求升级、主题商业萌芽 供销社、零散商业 中型商场、集贸市场 购物中心 连锁商业、特色商业 主题商业萌芽 80年代末 90年代 90年代末 2000年以后 中心商业区形成 外地商业理念导入 购物需求升级 零散无序发展 国内商业地产发展过程 沂水商业地产发展阶段 第*页 三、商业地产市场特征——1、基本特征——呈现多元化发展态势，进入结构调整阶段 沂水商业地产呈现出多元的发展态势，总体商业已经进入结构调整期，部分商业已表现出稳步发展期的阶段特征。 发展 阶段 市场 表现 经营 模式 赢利 模式 标志 节点 起步期 结构调整期 快速发展期 稳步发展期 各个居住区、交通汇聚点出现少量、低档次商业 商业快速发展，经营档次、结构发生飞跃 散铺向集中、规模化商业形式演变 规模化商业、大型购物形态商业中心逐渐成熟 城市发展较为落后，市政配套设施处在规划中 市政配套正在完善，集中市场、步行街开始出现 由街铺、步行街向集中商业发展，综合商业出现 大型商业机构进入，商业操作专业化，经营水平稳步上升 自有住宅底商经营或出租为主 商铺基本市场化，经营和销售同时存在 商铺市场化，销售成为核心赢利手段 销售不是实现收益的最终手段，持有出租为主 营业收入+租金 收入 营业收入+租金收入+销售收入 销售收入+租金 收入 销售收入+租金 收入 第*页 三、商业地产市场特征——2、商圈简析——整体商业布局 花市 装饰一条街 家具，小商品批发 手机，配件销售街 沂河商城 东方购物中心 鲁南家俱城 九州商城 东方购物中心 百汇时尚广场 三联家电 凌云家电商场 凯利商场 家家悦超市 宜家家居广场 茗怡中西餐厅 华联超市 速8酒店 环宇大酒店 刘南宅 沂水目前商业网点， 主要沿中心街和长安 路分布。 第*页 三、商业地产市场特征——2、商圈简析——商圈界定 主要商圈界定（一主三次） 核心商业圈： 中心街商业圈，沂水大型商场、超市、家电和品牌服装店、专卖店等皆分布在这条街上，如凌云家电、三联家电、东方超市、家家悦超市、兢越服饰、九州商业大厦、品牌专卖店以及沂水影院等。 次级商业圈： 汽车站商业圈，健康路与长安路交汇处以沂蒙市场、家家悦超市为中心形成的服务于汽车站客流的宾馆餐饮服务商圈； 沂蒙山路商业圈，长安路与沂蒙山路交汇处以联华超市、东方超市、体委为中心形成商圈，是新兴商业聚集区。 县城城西商圈：以西市场为中心形成商圈，主要以家居、建材、五金、农贸市场组成的商圈。恒隆商业广场加入，对商业属性有所改变，影响也有所增加。 中心街商圈 老汽车站商圈 沂蒙山路商圈 城西商圈 第*页 三、商业地产市场特征——2、商圈简析——各商圈特征 中心街商圈——中心街商业圈各行业商家概况 中心街是沂水县城最繁华的一条街，分布着九州商业大厦新华店、百城汇、东方超市、凌云家电、东方服装城、三联家电沂水店、华园鞋城等大中型商场以及黄金珠宝店、精品服饰、鞋城和专卖店。 沿街共约220家商铺，主要以服务业、零售业及餐饮业为主。 第*页