仪征市新集镇（扬州西郊）建设商品住宅小区项目投资策划书.docVIP

二、项目建设背景 住房消费是居民消费的重要组成部分，由于各种原因我国住房消费的巨大市场尚未充分开发。进入90年代中期以后，随着中央和各级地方政府对住房改革的重视，一系列鼓励买卖商品房和扩大住房消费的政策的制定和实施，我国住宅产业有了很大发展，城镇居民住房整体水平也有了很大改善。 随着生活水平的提高，富裕起来的城市居民对居住的要求已从原先的安居上升到追求品位和舒适。从有房住到住好房这个质的变化，促使我国房地产业的产业结构随需求而发生了根本的改变。我国二十多年的改革开放，拉近了与发达国家之间的距离，从而使人们的住房消费理念也发生了变化，环境优美，空气清新，地域广阔的郊区高档住宅小区，成了有车一族的置业首选。从发达国家的住房发展轨迹能看出，工作在城里，居住到郊外，已经成为中上等收入家庭普遍的居住方式。我国沿海大城市郊区时尚主题小区的大量兴建和旺盛的市场需求，进一步体现了高档小区这种生活方式的合理性。中小型城市在大城市的示范效应下，也在步步紧跟，并且建造的高档小区同样取得了不凡的销售业绩。 正是在这样的市场背景下，仪征*房屋开发有限责任公司决定在仪征市新集镇开发*项目。该镇位于历史文化名城扬州西郊，南临黄金水通长江，史称“扬州西门第一集”。全镇总面积58平方公里，人口4.2万人。境内具有独特的区域优势和优良的投资环境。镇区东距扬州城区中心10公里，西距南京60公里，距南京禄口国际机场80公里，距扬州港口15公里，328国道、宁通高速公路与镇区紧紧相连，宁启铁路横穿境内，润扬长江大桥北接线、扬州西绕城公路距镇区仅4公里。 本项目拟开发的*项目场址位于仪征市新集镇镇区，基地位于环东南路以东、振兴东路以南、宁通高速以北、新大樟河以西。规划建设总用地面积288467.9平方米，规划总建筑面积265959平方米，开发房型均为多层、低层、联排住宅，拟建成中高档居住小区。该项目将以低密度定位、低价位销售来占领市场，对整个物业的品质，保持高起点规划、高质量建房、高标准配套来推向社会。以此三高三低吸引消费群体，使购房者感到所购的房屋物有所值。该项目的推出，既可以满足富裕起来的人们对居住条件日益提升的要求，也填补了仪征市目前尚无高档住宅小区的空白。 三、申请报告编制依据 1、国家计委（1983）第116号“关于颁发建设项目进行可行性研究的试行管理办法的通知”； 2、国家计委和建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）； 3、《仪征市城市总体规划》； 4、《仪征市新集镇总体规划》； 5、仪征*房屋开发有限责任公司*项目设计方案说明； 6、国家、省、市有关设计和建筑规范、标准； 7、项目单位提供的有关资料。 四、申请报告工作原则和内容 本报告主要是对仪征*房屋开发有限责任公司开发的*项目进行可行性研究，研究工作力求切合实际，本着“经济合理，技术可行”的原则，以当前实际需求、资金筹措能力及规划发展等为基础，对项目的市场及建设方案的技术、功能、经济等方面进行分析，根据国家有关规定确定合理的建设规模和投资估算。 可行性研究主要内容包括： 1、当地房地产市场调查与分析； 2、建设规模及功能的确定； 3、建设条件分析； 4、工程技术方案的初步规划； 5、项目投资估算及资金筹措； 6、项目经济效益评估。 第二节 研究内容及结论 一、研究结论 1、本项目将在仪征市新集镇（扬州西郊）建设商品住宅小区，房型以中高档多层住宅为主，辅以部分低层、联排住宅。该项目的建设符合国家、省、市大力发展住宅产业的要求。 2、扬州城市的发展已经确定为西移南下，润扬大桥和宁启铁路扬州段的建成，扬州西区已成为住宅开发的热点。本次开发项目地块位于扬州西郊，该项目的建设符合扬州市区总体规划发展方向，并可以进一步推动当地房地产业的发展。 3、随着人民生活水平的提高和环保意识的加强，人们对住房的要求也越来越高，不仅要求有住房，还要求有康乐型、生态型的住房，要求有现代化的住房条件。本项目定位于中高档住宅区，可以进一步满足当地社会经济发展的需要，特别是项目区中高收入家庭居住需求。 4、*项目在规划设计时布局较合理，具有居住功能、休闲功能、商业服务以及其它服务功能，目标市场确定为扬州及周边城市中高收入群体，该项目在建设思路上是可行的。 5、本项目商品房销售价格定位略高于仪征市房地产市场价格水平，但低于临近的扬州西区同类商品房市场销售价格。在销售策略上充分展示智能化小区的优势及提高小区的档次和品味，提高其市场竞争力，在满足国家对房地产销售基本要求后，采取边建设边销售的方法滚动开发。该项目的销售策略是可行的。 6、*项目建设内容包括多层、联排、低层住宅及其它公用设施。本项目规划建设总用地面积2