历史风貌建筑保护暨旅游主题板块项目立项申报建议书.docVIP

 项目概况 一、项目背景 2005年天津市政府《关于进一步加快旅游业发展的意见》文件确定打造“近代中国看天津”文化旅游主题板块，即：以“统一规划、分步实施、政府主导、市场运作”为原则，紧密结合海河综合开发，以风貌建筑、重大历史事件遗址和名人故居为依托，谋划不同主题的文化旅游板块系列，实施“近代中国看天津”的三年整合开发规划。“天津市XX花园历史风貌建筑保护暨旅游主题板块”（以下简称“本项目”）是上述板块的重中之重。为确保2007年底前把本项目建成天津乃至全国的标志性旅游景点，迎接北京奥运，促进旅游业大发展，天津市政府要求有关方面尽快落实项目建设主体，发挥一切积极因素，尽快启动和实施本项目。 二、可行性研究报告编制依据 天津市人民政府文件《关于进一步加快旅游业发展的意见》（津政发[2005]14号）； 2005年3月30日天津市和平区人民政府与天津XX国际酒店集团签署的《改造XX花园法式风情区协议书》； 北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司71897 m2；总建筑面积64080.89 m2，其中：市区公用建筑面积52353.18 m2；住宅建筑面积11727.71 m2。 六、建设方基本情况 投资商 XX国际酒店集团——始建于1993年，是天津开发区管委会投资设立的以旅游为支柱产业的集团化公司。业务范围涉及旅游投资、房地产开发、酒店管理及物业管理、分时度假、广告策划等产业。10多年来公司造就了一批专业管理团队，积累了旅游房地产项目开发、特色休闲娱乐风情区成片规划开发的成功经验，培育了特有的综合竞争力，是市政府重点打造的天津市旅游旗舰集团之一。 为争取本项目建设的主体资格，公司组织了大量资源，包括聘请世界一流项目策划公司—世邦魏理仕近年来天津国民经济均保持两位数的高速发展，是国内经济最具活力、发展最为稳健的区域之一。2003年天津市实现全市国民生产总值2447.66亿元，按可比价格计算，比上年增长17.4%，创1996年以来最高增幅，居全国各省市自治区前列。全市人均生产总值由上年的22380元增加到26532元，按当年汇率折算，折合3208美元，比上年增长18.6%。上述情况表明了天津工业化进程明显提速，产业结构进一步优化，消费结构进一步升级，居民生活水平显著提高，经济和社会发展将进入一个新的持续、快速增长阶段， 外商直接投资： 至2003年末，天津直接利用外资合同额达4,530,145万美元，其中工业及建筑业占59.12%，房地产业占18.55%。截至目前，世界500强跨国公司在天津投资近100家，投资项目250余个，投资额超过67亿美元。 居民消费支出结构： 根据统计，1991到2003年天津城镇居民可支配收入图：五大主要城市可支配收入和消费性支出情况 横向比较而言，天津市虽然与国内其他一线大城市收入及消费水平有一定差距，但发展速度较快（请见上图），例如1993年至2003年，天津城镇居民人均可支配收入及消费性支出呈同步增长态势。2003年天津综合恩格尔系数（居民人均食品支出占消费性支出的比重联合国粮农组织标准2004年天津市共接待海外旅游者61.6万人次，同比增长26%；旅游创汇收入4.12亿美元，同比增长25.2%。同期天津市接待国内旅游人数4483万人次，同比增长19.5%；国内旅游收入485.14亿元，同比增长22.8%,创历史最好水平。 二、天津市各物业市场发展情况 商业物业市场 2002年底天津商业物业累计开发面积达822.3万m2，到2003年达到900.6万m2。2000年至2003年间，物业累计总量年均增长8.35％，增量的年均增长更达54.3％，市场供给迅猛增长。新增供应方面，2003年至2004年天津市进入了一个供应高峰。在大型Shopping Mall和外资超市相继落成开业的推动下，天津市商业物业年均增长超过70万m2。2005年到2006年间将有约140万m2的商业物业向市场交付。 通过对不同商业区域和不同商业类型价格资料的调研，天津市商业物业市场的主流销售价格集中在10000-30000元/ m2区间，主流租金集中在每天2-5元/ m2至8-10元/ m2区间。 酒店物业市场 天津市目前拥有四星级(含准四星级)酒店共15家，可提供各类客房3190间，占全市客房总量的28.7％。天津五星级(含准五星级)酒店共计7家，可提供各类客房1800间，房间数占全市16.2％。根据市政府规划，在2008年奥运会前，天津市场至少需要开发建设12家四星级以上的酒店，其重点会分布在滨海新区和XX城区、贸易商务频繁的“CBD”商务区。 天津市五星级酒店的价格一直以来保持着相对较为平稳的水平，平均房价在1000～1500元/天，实际成交价格约为500～825元/天。由于现存供应量还相对较少，竞争压力较小，因此天