北京顶级豪华酒店项目立项申报建议书.doc

 第一章 总论 第一节 项目综述 本项目位于北京市东城区金鱼胡同5-15号，地处北京最繁华的商业区王府井大街。该项目为CF公司（ZL集团）所有，是TW-WA饭店的改建项目。TW-WA饭店设计建造于20世纪80年代末期，90年代初开始运营，现经CF公司高层决策机构的充分讨论，拟重建TW-WA饭店，项目的基本定位是北京顶级豪华酒店。 改建后的TW-WA饭店总用地面积5883.9平方米，其中酒店主楼用地3663平方米，辅助会议中心（四合院别墅）用地2220.9平方米，建筑密度小于40%，绿地率25%，主楼地上层数12层，地下5层，地下停车位280个，总建筑面积43300平方米，其中酒店主楼建筑面积34200平方米，辅助会议中心（四合院别墅）建筑面积9100平方米，TW-WA饭店为五星级客房标准的商务酒店，它集住宿、会议、餐饮、娱乐、美容美发、休闲、商务中心、购物中心、行政办公、SPA、设备用房、车库员工食堂为一体。本项目建设期为四年，项目总投资 为64777.37万元，其中建设投资为62132.99万元，建设期利息为2644.38万元。资金筹措来源于两方面，其中项目资本金为39877.37，债务资金为24900.00万元。该项目职工人数共计415名。 第二节 项目提出的背景及建设必要性 TW-WA饭店设计建造于20世纪80年代末期，90年代初开始运营，经营标准为老的三星级标准。随着时间推延至2010年，该酒店的设计理念已经明显地落后，酒店的建筑密度过大，达到了60%以上。建筑物的间距过小，停车位仅有40个，严重不足。不符合现代城市设计的要求。酒店的建筑物也已经严重老化，面临一些结构性问题，如曾高偏低，客房面积过小等。酒店的内部设施也已经非常落后。而饭店所处的东城区则是高级酒店林立，并且大多数酒店为了能紧跟上时代的步伐，都在近五年内进行了不同程度的装修。各色商务、旅行活动都云集于此，人气极高，从来都是是商家必争之地。而TW-WA饭店的情况则与此显得格格不入，从整体上看，该酒店已经不能充分体现其区位的土地价值。经CF公司高层决策机构的充分讨论，拟重建TW-WA饭店，项目的基本定位是北京顶级豪华酒店。 第三节 可行性研究的依据和范围 本项目可行性报告根据TW-WA饭店现有资料，结合有关的政策法规和东城区规划，在实地考察与市场研究的基础上，通过客观分析和经济评估，为项目的开发贷款提供科学的决策依据。 第四节 主要技术经济指标 名称 面积（M2） 地上面积 地下面积 占地面积 3860.875 总建筑面积 35348.83 18967.83 16381 用地面积 5883.9 容积率 6.01 绿化率 0.38 道路、地上停车场面积 96.625 第五节 投资方的介绍 ZL集团有限公司（简称“ZL集团”），是中国最大的粮油食品进出口公司和实力雄厚的食品生产商，享誉国际粮油食品市场，在与大众生活息息相关的农产品贸易、生物质能源开发、食品生产加工、地产、物业、酒店经营以及金融服务等领域成绩卓著，在香港有两家上市公司，在国内有六家上市公司。1994年以来，ZL集团一直位列《财富》世界500强企业。 2008年ZL集团入选世界品牌价值实验室编制的《中国购买者满意度第一品牌》。 ZL集团拥有50余年的国际贸易经验，是中国粮油食品市场与国际市场之间最重要的桥梁，是小麦、玉米、大米、食糖等大宗农产品进口、出口的主渠道。ZL集团致力于为13亿中国人民提供营养、健康的优质食品，在葡萄酒、精炼食用油、面粉、大米、啤酒麦芽、番茄制品等行业居中国领先地位。另外，ZL集团还是美国可口可乐公司在中国最重要的合作伙伴，生产和销售可口可乐系列饮料。 此外,ZL集团投资开发的海南三亚亚龙湾国家旅游度假开发区被外国游客誉为中国的夏威夷。ZL投资建设的商用写字楼、民用住宅，也在市场上受到欢迎。ZL集团旗下的凯莱国际酒店集团更是世界酒店300强之一。 同时,ZL集团积极投身于生物质能源的开发，作为国内生产燃料乙醇的先行者和主要提供者，努力为国家能源安全和环境保护做出贡献。 第二章 市场分析 第一节 投资环境经济分析 一、北京市经济分析 北京市国家的首都，拥有十分优越的经济资源与投资环境，2009年，受国际金融危机的严重冲击和经济周期性调整的影响，北京经济社会发展遭遇严重困难回升态势实现地区生产总值11865.9亿元，比上年增长10.1%，增速比上年提高1个百分点。其中，第一产业增加值118.3亿元，增长4.6%；第二产业增加值2743.1亿元，增长9.7%；第三产业增加值9004.5亿元，增长10.3%。全市完成地方财政收入2026.8 亿元，比上年增长10.3%，增幅比上年回落12.8个百分点。其中，实现增值税、营业税和个人所得税1