西南大学育才学院后勤服务商业中心项目立项申报建议书.docVIP

 一、总论； 1、项目概况 1、项目名称 2、项目单位：人：项目： 综合商业 商铺 酒店 公寓 8257 10127 12453 24738 55575 比例 3:7 3:7 2.5:7.5 2:8 合计 比例 总计 甲方 2477 3038 3113 4948 13576 24.4% 55575 乙方 5780 7089 9340 19790 41999 75.6% 五、项目总投资 项目总费用支出包括前期工程建设产生的直接费用和后期销售产生的间接费用两部分。 项目开发过程中的前期直接费用由乙方支出，后期间接费用（销售费用、财务费用、税费等）将根据合作双方面积分配方案各自支出。 本项目总投资为2.1152亿元，每平方米建筑面积平均造价为3802元。项目总资金投入为1.1亿元，一期启动资金7000万元。（见表二） 表二：项目投资估算表 序号 项目 计算单位 工程量 单价或费率 总成本（万元） 备 注 1 土地及相关费用 亩 43 50万/亩 2150 2 勘探设计费用 万元 11683 3% 350 按建安成本 3 建安成本 平方米 55635 2100元/㎡ 11683 按总建筑面积 4 基础设施配套费 万元 11683 10% 1168 按建安成本 5 报建费用 平方米 55635 120元/㎡ 668 按总建筑面积 6 工程管理费用 万元 11683 5% 584 按建安成本 7 人防、安防 平方米 55635 60元/㎡ 334 按总建筑面积 8 销售费用 万元 49933 3% 1498 按方案三销售收入 9 财务费用 万元 11000 6% 2101 按一次性还款付息的连续复利计算，计算期为3年 10 小计（1-9项） 20536 11 不可预见费 万元 20536 3% 616 按1-9项小计金额 总投资合计 平方米 55635 3802元/㎡ 21152 六、财务效益评估 1、销售收入估算 如果项目全部出售，依照投资项目财务评价惯例，在进行项目投资估算、销售收入估算时均假设采用现时的价格水平，在计算期内保持不变，不考虑通货膨胀因素对项目财务评价指标的影响。因此参照项目区域周边市场价格情况，项目的定价按照三种方案进行预测，得出各价格方案下的销售收入为：甲方可获得销售收入在8443万元至12812万元之间，乙方可获得销售收入在24860万元至37121万元之间，项目总销售收入在33303万元至49933万元之间。（见表三） 表三、项目各价格方案的销售收入估算表 用地规划 建筑面积（㎡） 均价（元/㎡） 总销售收入（万元） 合计（万元） 价格方案一 甲方 商业 5515 8000 4412 8443 住宅 8061 5000 4030 乙方 商业 12869 8000 10295 24860 住宅 29130 5000 14565 合计 55575 33303 33303 价格方案二 甲方 商业 5515 10000 5515 10352 住宅 8061 6000 4837 乙方 商业 12869 10000 12869 30347 住宅 29130 6000 17478 合计 55575 40699 40699 价格方案三 甲方 商业 5515 13000 7170 12812 住宅 8061 7000 5643 乙方 商业 12869 13000 16729 37121 住宅 29130 7000 20391 合计 55575 49933 49933 注：60㎡的公交调度站面积不计入以上可售建筑面积 2、销售时发生的税项和费用 （1）营业税及附加：5.5%； （2）所得税：在项目盈亏平衡后的盈利所得的15%（海南特区）。 3、投资利润和净利润估算 根据上述税费计算，在三种价格方案下，最终甲方可获得的投资利润在2806万元至6934万元之间，乙方可获得的投资利润在7514万元至19100万元之间；扣除各自所得税，甲方可获得的净利润在2385万元至5894万元之间，乙方可获得的净利润在6387万元至16235万元之间。（见表四） 表四、税后的实际销售收入及利润估算表 方案 合作双方 总投资 总销售收入 销售收入 营业税及附加 实际销售收入 投资利润 所得税 净利润 方案一 甲方 21152 33303 8443 464 7979 2806 421 2385 乙方 24860 1367 23493 7514 1127 6387 方案二 甲方 21152 40699 10352 569 9783 4610 692 3919 乙方 30347 1669 286