某著名房地产开发立项申报建议书.docVIP

 报告摘要 开发企业 东莞市时富花园开发有限公司是香港时富集团下属全资企业,主要从事房地产开发、销售、租贷及管理业务，注册资本人民币3，200万元。企业经营状况良好，具有较好的发展潜力。 项目简介 本项目位于东莞市莞樟大道与五环路、莞深高速莞城出入口交汇处东侧，用地面积7，397，74平方米（指E和D型），建筑面积91，968，80平方米，建筑密度不大于29%，建筑高度控制在17层以下。 项目经济效益指标 项目总投资：211,816,962元 项目销售收入：309,548,886元（别墅/住宅销售率：95%）；商业销售率：100% 税后利润54,114,992 成本利润率：25.55% 财务内部收益率(FIRR)：34.27% 财务净现值(FNPV): 45,560,272 动态投资回收期：1.87年 贷款偿还期：2年 结论、风险及建议 结论 本项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。因此，我方在后面的分析测算中假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预测的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 风险及建议 寮步镇房地产市场规模小，具属于封闭型市场，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；本地块虽然土地成本较低，但仍需要严格控制工程成本和管理成本。 充分利用地块位置优势和地段资源；与知名专业设计公司、品牌实力建筑公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。 项目概况 2.1项目综述 2.1.1 项目位置 项目位于东莞市寮步镇横坑村,东临三星、伟易达,南望旗峰山公园,西靠东城及东城汽车客运总站，北向莞樟大道。 2.2 项目总规划用地面积336,088平方米,项目总建设用地面积280052平方米,容积率不大于2.5, 建筑高度控制在28层以下。 2.2.2 地块形状 地块呈四边形,整体形状较规则。 2.2.3 地块现状 项目用地地势平坦,五通一平,具备建设条件. 图7：地块现状之一 图 图8：地块现状之二 图 2.2.4 项目用地经济技术指标 根据委托方提供的资料,本项目各项经济技术指标如下表所示: 项目 规划指标 建筑占地面积(只指D、E型) 7,397,74m2 总建筑面积(只指D、E型) 91,968,88m2 用地性质 商住用地 土地使用年限 70 建筑密度 ≤29% 建筑高度 ≤17 总户数 666户 绿化率 38% 2.3项目发展状况 2.3.1项目发展单位简介 东莞市时富花园开发有限公司 成立日期:一九九四年九月二日;注册号:003153;编号:No0064908;住所：东莞市寮步镇横坑金银岭开发区;法定代表人:朱正贤;注册资本:3200万元;企业类型:合作经营(港资);经营范围:建造东莞时富花园商品住宅、商场及配套设施，开展销售、出租及管理业务;涉及许可证的项目凭证可许经营).营业期限:自一九九四年九月二日至二OO四年九月一日。 　　　 时富花园开发有限公司的土地储备情况： 东莞市寮步镇横坑金银岭500亩土地 ２.３.２项目法律手续 本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及东莞市的房地产项目开发程序及规定。 项目投资环境 ３.１宏观经济分析 ３.１.１全国整体经济环境 　（１）2002年国民经济良好发展势头 　　全国国内生产总值102,398亿元，按可比价格计算，比上年增长 8%。其中，第一产业增加值 14883 亿元，增长2.9%；第二产业增值 52982亿元，增长 9.9%；第三产业增值 34,533亿元，增长7.3%。 （２）全国地产市场状况 房地产市场继续保持增长势头。在２００２年，我国经济持续快速发展、城市化进程加快、居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入了新的活力，在诸多利好因素的驱动下，房地产市场也继续保持在高位运行状态。预计２００３年的房地产市场发展主题，结构调整和规范是主线，市场体系将进一步完善，供求两旺，行业继续保持增长势头。 房地产投资继续增长，但增幅会逐渐回落 ２００３年房地产投资增长将明显放慢；房地产企业效益降幅可能较小，但企业间的差异将很大；产品结构调整步伐加快，新型建材和高科技广泛应用；外资进入加速，房地产企业将加强联盟，在海外资金加速进入的同时，国内房地产企业也将会加强联盟，以适应发展要求和应对来自各方面