某地产企业重庆项目前期市场分析定位报告书.doc

第一部分 项目投资环境分析 一、经济、政策、市政环境分析 1.1 宏观经济、政策、市政环境分析 1.1.1重庆市宏观经济发展状况 城市GDP值 自97年设立直辖市以来，重庆市面对前所未有的机遇，实现国内生产总值继续保持稳步快速增长态势。 据统计，2002年重庆市经济发展实现了五大突破： １、GDP总量增幅高达10.4%，自1997年来首次突破两位数； ２、财政收入增幅达9%，全年达到150亿元； ３、金融形势良好，存款金额约2800亿元，同比增长22%； ４、固定资产投资增幅达25%，2002年达到1000亿元； ５、农民收入继续保持快速增长，2002年实现增收7%，实现人均2100元的水平，实现了跨越性突破。 2003年1-5月全市完成国内生产总值810.29亿元，同比增长10.9%，比去年同期提高1.3个百分点。三大产业共同支撑经济增长，分别增长3.2%、14.5%和9.2%；三大需求拉动经济增长，完成全社会固定资产投资328.31亿元，增长28.2%（剔除城乡集体和个体，投资增长34.2%）；完成社会消费品零售总额339.3亿元，增长8.8%；实现出口总额5.55亿美元，同比增长52.4%。全市地方预算内财政收入73.27亿元，增长38.6%。工业企业经济效益综合指数达到114,提高22个点。城市居民人均可支配收入3499元，增长12.4%。 图1-1 历年重庆市GPD增长（单位：人民币亿元） 数据来源：重庆市统计局年报数据1996-2001 城市FDI值 2002年全市新签利用外资合同项目169个，协议利用外资6.48亿美元，比上年下降9.8%；实际利用外资4.50亿美元，比上年增长6.1%，其中外商直接投资2.81亿美元，增长9.5%。 外商投资企业对重庆的经济发展前景较为看好，预计在未来增加投资的行业主要以工业、房地产企业为主，工业企业占53.7%，房地产企业占29.6%。此外批发零售贸易业和服务业各占7.4%，建筑业占1.9%。从投资领域看，主要涉及建立新的生产线、扩建改造、房地产、酒店（度假村、餐饮）以及旅游等。 1.1.2 产业政策 重庆房地产市场相对于全国而言属于较为封闭和相对落后的区域，整个市场尚处于发育期。设立直辖市之后，重庆房地产市场才开始真正起步，市场的政策把控程度体现的较弱，主要体现在产业政策主要依照国家房产政策执行，着重于规范管理房产市场；而相对调整、监控、规范地方房地产发展的调整政策极少。 表1-1 重庆市主要公布主要产业政策列表 发布年份 产业政策名称 1997年 关于规范发展重庆市城镇集资合作建房工作的通知 1997年 关于取消福利住房建设和分配的通知 1997年 关于印发《重庆市公有住房出售后再交易试点暂行办法》的通知 1997年 关于印发《重庆市购房保证金管理暂行办法》的通知 1997年 关于印发《重庆市职工购房抵押委托贷款试行办法》的通知 1997年 重庆市物价局关于提高公有住房租金标准的通知 1997年 关于印发《重庆市单位资助职工购买经济适用住房管理办法》的通知 1998年 重庆市建筑管理条例 2000年 重庆市城市房地产开发经营管理条例 2002年 重庆市城市房地产开发经营管理条例 2003年 重庆城市建设综合开发管理办公室关于填报开发企业在小城镇投资开发情况的通知 数据来源：上海中瑞市场研究部 1.1.3重大城市规划、市政状况 重庆是全国闻名的“山城”，交通问题一直困扰着城市的发展。故重庆市政府将在未来几年建设完备的综合交通运输体系，为未来经济起飞铺设跑道。 外部交通立体系统 重庆目前已有成渝、川黔、襄渝三条铁路干线，将规划建设达万铁路、渝怀铁路、渝遂铁路、渝汉铁路新干线。成渝高速公路连接重庆、成都两大城市，正在建设和规划建设的几条高速公路将贯通巴渝大地。长江黄金水道将日益发挥其通航的重要性。 轨道交通 随着轻轨二号线（较新线）建设进入尾声和三号线（二塘-江北机场）规划出台，重庆已经形成未来贯穿南北和东西的两条轨道交通路线。2010年以前，还将启动一号线、轨道交通环线、轻轨四号线和六号线，轻轨总长度达到135公里，总投资达到500多亿元，占到未来几年城市大型投资项目总投资额的5%以上。? 城市交通半小时圈 重庆市出台的新建设方案中，将斥资8700亿元建设新重庆的300个项目，涉及基础设施、生态环境、产业结构调整、社会事业等四方面，其中包括两路机场、菜园坝长江大桥、人民剧场、重庆国际医院、重庆生态公园等重点项目。据估计，其中的96个项目将在2005年前开工建设，总体项目在2010年完成。目前重庆正开展城市交通半小时圈的建设，力图在年内完工。 体育场馆 重庆市政府重点工程在袁家岗地区建立奥林匹克中心，规划中的主体育场，将能容纳6万名观众，工程