海南房地产市场调研快报（二）：文昌、博鳌、三亚篇.pdfVIP

2010-02-08 行业研究 /跟踪报告 房地产 海南房地产市场调研快报（二） —文昌、博鳌、三亚篇 根据我们在文昌、博鳌、三亚等地的调研，虽然达到预售条件的住房在 1 月 分析师 份“国际旅游岛”规划出台后已基本消化殆尽，但各区域内龙头开发商目前的项 鱼晋华 yujinhua@ 目仍有40%-60%的存量未开发，政府暂停审批出让土地对 2010 年整体市场供 给造成的压力目前来看仍是有限的。 综合考虑海南目前的基础设施、商业配套、人员素质及政府办事效率状况， 我们认为海南的房市价格已经超过目前的城市综合水平将未来发展预期一次性 重估到位，未来的城市配套发展是一个漫长逐步匹配目前快步先行的房价的过 程，且从北京、深圳等地的城市发展经验来看，基础设施的建造完成并不会给房 产价格带来另一个爆发式增长的机会。 我们判断目前地方政府对房市的情绪是中性偏负面的，在全国房市调控的大 背景下，海南省地方政府不太可能在房市已经走出独立于全国的特殊行情后在政 策取向上与中央背道而驰；且中央给予海南特殊照顾政策在于扶植发展旅游产 业，房地产过度超前繁荣不利于地方政府就旅游业的发展向中央申请进一步的细 化政策扶植，因此我们判断海南地方政府未来政策导向仍会以旅游业的发展为 重，而适当限制房地产的过度上涨，以免由于房价的过快上涨招致中央在当地率 先实行物业税等调控措施，给房市带来致命打击。 客户对气候及海景资源的高需求索求度及在当地形成的攀比心理一定程度 上造成了对海南房产的奢侈品消费心态，且一次性付款比例高达 90%。我们判 断目前在三地市场形成的对房产消费的奢侈品化心态以及银行的低参与度在一 定程度上形成了房产市场的稳定器，将维持房产价格在目前高位上持续波动。 我们认为在市场供应基本保持稳定，政策不会出现明显扶植倾向，以及城市 软硬件配套完善不能为价格再度急速上升打开通道的情况下，海南房产市场短期 内将维持高位维稳的走势。 最近 52 周股价表现 120% 房地产 上证指数 100% 80% 60% 40% 20% 0%