大型房地产住宅项目前期定位的研究.pdfVIP

1 绪论 1.1 论文选题背景和意义 大型房地产住宅项目，即大型楼盘，房地产业内人士简称为大盘。房地产大盘项目目 前尚未有绝对的规模概念，其所指的面积大小要因地制宜，但是相当于普通大小的楼盘来说， 具有其自身的特点： 首先从规模上，房地产大盘项目的占地面积和建筑面积都较大，但没有统一的规定， 一般可认为深圳和上海30万平方米以上就可称为大盘，而在北京和广州则需要50万平方米 以上。具体的规模大小，要根据区域市场的特点来界定。 第二是周期，有的楼盘虽然有 100 万平方米以上，但是做了十几年，将其分区分批开 发，已经无法形成大盘的规模效应。 第三是容积率，一个项目如果光看建筑面积而不看容积率则过于片面，如果占地面积 不够大仍然不足以称为大盘。 第四是影响力，当规模达到一定程度，就会对所在的城市或起码是所在城区形成一定 的影响，这也是一个楼盘可称为大盘的影响因素之一。 房地产大盘项目的产生和繁荣是有其一定的必然性和背景的。 首先，城市化为大盘的发展提供了良好的机会，城市化是工业化发展到一定程度的必 然产物。中心城市的集聚效应和人口的流动规律加快了城市化的进程，使得中心城市人口快 速增长，中心城市的外延式发展无疑是社会与经济发展的客观要求。城市化一方面增加了对 房地产的需求，另一方面也为房地产的发展拓展了很大的空间，为大盘的产生提供了机会。 而大盘也在同时推动着城市化的进程。 第二，城市经营概念奠定了大盘最基本的条件。城市经营概念的提出，将在很大程度 上影响政府对土地经营的政策。城市经营是一个全局的概念，土地资源的合理利用将关系到 整个城市的社会、经济发展，关系到整体的城市建设、生态环境等一系列的具体内容。因此， 为兼顾土地运营的需要，政府首先会在城市规划方面作出周详的安排。统一规划、集中配套 将是未来土地运营的核心思想，通过培育规模大、配套全的功能专区，带动区域内的社会、 经济发展，实现功能区域之间的配套共享和分工协作，从而实现社会、经济发展与土地运营 的良性互动，最终政府将获得更大的土地收益、而开发商也将从市场需求的快速增长中受益， 房地产消费者、投资者可以获得良好的居住环境，也可以在土地升值中获得收益，这是多赢 的局面。 第三，大盘的出现顺应了城市人居生活方式的转变。现阶段的消费者对居住品质、居 住理念有着较高层次的追求。而城市中产阶层的不断壮大，一定程度上产生了对于城市生活 质量的更高追求。现在的消费者已逐渐形成较高的消费意识，他们需要的不再仅仅只是房子， 而是一种生活方式。 第四，房地产大盘的出现是房地产业发展的一种必然结果。一是随着中心区域地块越 来越少，加之借鉴国外房地产业发展规律，近郊区或城市副中心地带能给开发商提供更为广 阔的发展空间；二是经过市场竞争和政府主管部门对开发商的清理整顿，使一些缺乏资金能 力、技术力量、人力资源和经营素质低下的中小开发商被市场淘汰，那些经营能力强的大型 房地产企业却因此拥有了更大的发展空间；三是房地产开发商在开发过程中逐渐成熟起来， 4 尤其那些颇具经营规模和经营能力的 开发企业，开发大盘是企业发展的现实需要，也是提升竞争力的现实要求。 第五，随着城市郊区基础设施的不断完善，加之郊区本身无论在环境质量还是在空间 视野景观等方面，与市区相比，都具有较大的优势。而郊区的地价与城市有较大的区别，对 开发商来说有很大的吸引力。 但由于目前对于大盘的定位尚未有足够成熟的理论，加之出现时间较短，经验不足， 在大盘开发的模式在全国各地迅速得到效仿之后，随着开发进度和项目运营的不断深入，一 些影响项目继续再开发的障碍因素开始陆续浮现。从大盘开发比较集中的广州华南板块来 看，其中最关键的问题是企业办社会进行大配套的建设与营运，在社区经营中过多地替代了 政府的职能，并因此引发出一系列的问题： 土地利用程度过低。由于郊区大盘规模大、人口多，但政府只负责批地，不承担其他 市政配套建设的义务，而板块内的市政配套几乎等于零。发展商就只能按规划要求在楼盘内 建设大型的公共用地和配套设施，包括各级教育系统、休闲娱乐设施、医疗保障设施、区内 外公交运输系统等基本市政运营系统。由于政府没有对此进行统一的规划安排，各大盘都需 要占用大量的土地来重复建设这些大型配套。因为项目大，规划要求高，再加上市场竞争激 烈，大配套的规模与规格互相攀比，导致郊区大盘的土地利用程度远