管理制度体系（规划）.docVIP

1 总则 1.1 业务管理制度是公司业务管理运作策划结果的表达，业务管理制度的价值在于沟通意图、统一行动，是保证管理公司房地产经营业务取得预期成果的重要手段。 1.2 适用的业务管理制度有赖于系统的业务运作策划，识别、分析和确定业务运作过程，有效构建业务管理模式，是编制管理制度的基础。 1.3 易于理解和可操作是对管理制度文件的基本要求，适宜的文件系统结构和表达方式将有助于对管理制度的理解、执行和修订。 2 业务运作策划 2.1 管理公司房地产业务运作的总体策划，由管理公司经营管理委员会统筹进行，从切实保证项目开发业务效益和效率的目标出发，优化、规范项目开发作业过程，明确管理公司和项目所在公司各自工作责任和方法，以及相互间的配合关系。 2.2 系统的业务运作策划应遵循以下要求进行： 充分识别房地产企业业务管理所需要的过程，构建以项目管理为核心的过程网络； 合理安排这些过程的顺序和作用，保证过程接口严密、运作有序； 规定过程操作的准则和方法，实现业务管理的规范化； 提供必需的信息，确保业务运作的效率和准确性； 建立必要的控制措施，对业务运作过程进行适当的监控、测量和分析； 持续改进业务运作流程，促进管理水平和经营绩效的不断提升。 2.3 根据项目开发管理的特点，业务运作策划应特别关注项目开发中的顾客需求识别、产品定位、营销推广、业务分包，以及项目运作计划体系、工程质量、项目成本的管理。 2.4 根据管理公司确立的基本管理模式，管理公司和项目所在公司的协调运作需要在以下方面进行明确，并具体规定操作方式和控制程度。 管理公司房地产业务运作的基本要求； 项目所在公司为执行管理公司的规定要求，结合自身实际情况进一步细化的操作方法和控制措施； 管理公司为履行策划、指导、监督和控制的职能，促进项目所在公司执行房地产业务运作要求、其内部的运作方法和要求。 3 管理制度表达与适用范围 3.1 文件结构 3.1.1 手册及其支持文件的规定表达了管理公司房地产业务运作的基本要求，为方便文件使用和修订，根据表达的内容不同分为不同层次的文件，包括业务管理手册、作业流程、工作指引、标准表单等。 3.1.2 本手册及其支持文件的内容没有包括仅适用于某个（些）项目所在公司内部运作的管理规定，为保证管理制度的充分性和适用性，各项目所在公司应根据本手册及其支持文件的规定，并结合自身管理需要进一步制订相应管理文件。 3.2 业务管理手册 3.2.1 业务管理手册是管理公司房地产业务运作管理制度中最高层次的文件，规定了管理公司业务管理的基本原则和管理政策，并按章节分别阐明了管理公司房地产业务运作过程的基本流程、管理权责、控制内容，以及遵循本手册规定所需使用的作业流程、工作指引、标准表单。 3.2.2 本手册的规定对管理公司和项目所在公司均是强制性要求，具体工作中必须严格执行。 3.2.3 本手册中的规定并不具备直接的可操作性，执行本手册规定需要使用相应的作业流程、工作指引、标准表单，以及要求各项目所在公司自行制订的文件。 3.3 作业流程 3.3.1 作业流程是支持业务管理手册的第二层次的文件，是对常规的、普遍性的、内容较固定的作业过程制定的规范与程序。管理公司房地产业务作业流程采用跨职能流程图的方式进行编制，可以清晰地表达业务作业步骤、作业内容、顺序、责任，以及执行重要作业步骤所需要使用的工作指引和标准表单编号。 3.3.2 支持本手册的所有作业流程规定属于强制性要求，具体工作中必须执行。 3.4 工作指引 3.4.1 工作指引一般是作业流程的支持性文件，对流程中的重要活动起解释、指导、提示、补充或辅助决策作用，但也可以是直接支持业务管理手册的文件。工作指引是公司积累知识、经验，提升核心竞争力，成为学习型组织的重要基础。 3.4.2 工作指引可分为强制性和参考性两类，强制性的工作指引各项目所在公司必须执行，参考性工作指引由项目所在公司根据自身实际情况决定是否执行，或进行修订。强制性工作指引和参考性工作指引的区别，将通过工作指引的文件编号方式予以体现。 3.5 标准表单 3.5.1 标准表单是预先设计好的、用于作业过程中登记、填写、签署和传递特定信息的表单或文件，它以特定的格式规定了所填写的内容、类型、要求等。 3.5.2 与工作指引类似，标准表单也分为强制性的和参考性的，并通过标准表单编号予以区别。 4 管理制度文件编码规则 4.1 编码目的在于规范管理公司各项制度文件的编制要求，以及编码标识方式，以便于文件识别和使用。 4.2 本编码规则适用于业务管理手册、作业流程、工作指引、标准表单等。 4.3 文件内容表达的格式要求 4.3.1 业务管理手册每一节的内容在表达形式上应按以下三部分展开： 总则——说明管理公司针对某项业务管理的基本原则和总体要求； 正文——说明