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[table_main] 巴曙松专题报告 证券研究报告 2013 年11 月19 日 专题报告 三中全会之后的房地产政策走向观察 联系人：杨现领 —城镇化与房地产专题报告系列之四 执业编号：S0360513110001 电话：0755 E-mail：yangxianling@ 巴曙松、杨现领、解睿  核心观点  经济增长的底线逻辑决定了短期的房地产政策仍将表现出明显的阶段性和逆周 期特征。这意味着：（1）房地产销量对于政策转向或转向的预期仍然具有领先 性。销售是最早的领先指标，如果观察到销量出现连续的下滑，则可以视为政 策即将发生变化的信号，这个传统逻辑仍然有效。（3 ）房产税试点扩围的时间 点和试点方案将部分取决于经济增长的环境，如果2013 年增长压力依然较大， 推出节奏仍有可能继续延后。  房价控制依然占有重要的决策权重，这意味着以限购、限贷等抑制需求的行政 干预措施在短期内难以退出：（1）尽管短期的行政干预不符合市场化的长期方 向，但是对于房价上涨压力较大的一线和个别二线而言，毕竟这是短期内最直 接的手段。（2 ）房价控制依然是问责考核的核心，四个一线城市在象征着市场 化改革的十八届三中全会前后分别启动更加严厉的行政干预政策即可印证这一 点。  未来的住宅供应体系将会走向“三元供应格局”：（1）针对底层家庭的安居需求， 通过保障房政策给予支持，以守住住房政策的“底线”，实现“兜底”，覆盖流 动人口，且主要“靠租”，合并公租房和廉租房；（2 ）针对中间“夹心层”的商 品房需求，通过财税、金融等手段的定向支持，使之有能力满足自住型的首套 商品房需求，帮助其拥有产权，分享城市升值的好处；（3 ）针对高收入家庭的 改善梦需求，通过房产税等手段予以适度抑制。 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009 ）1210 号 未经许可，禁止转载 专题报告 目录 一、两届政府的决策逻辑：有何不同？ 4 （一）相同之处 4 （二）不同之处 6 二、房地产政策的未来走向：一场更加艰难的平衡 8 （一）底线思维决定了调控的周期性和阶段性特征 9 （二）房价目标和问责机制决定了行政干预措施在短期内难以退出 9 （三）长期的住房供应体系将走向“三元供应格局” 10 （四）通过土地改革释放住宅用地的政策效果需求时间检验 10 （五）市场化是房地产政策的长期方向，可以期待但路途漫长 11 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210 号 2 / 14 专题报告 图表目录 图表 1 经济增长的速度将呈阶梯式下移 4 图表 2 工业用地供给占主导地位 5