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房地产交易管理制度与政策   ——全市房管系统行政执法培训教案 房地产交易管理概述 房地产交易管理的概念 房地产交易管理是指政府房地产管理部门及其他相关部门以法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。 房地产交易中的基本制度 《城市房地产管理法》规定了三项房地产交易基本制度： 房地产交易的管理机构及其职责 房地产交易管理机构是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其授权的机构。 房地产交易机构的主要任务： 对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益。 重点学习以下几方面的内容： 房地产转让管理 房地产抵押管理 房屋租赁管理 商品房销售管理 房地产转让 房地产转让概念 《 城市房地产管理法》中规定房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 《 城市房地产转让管理规定》（建设部令第96号）对其他合法方式作了进一步细化，其主要包括下列行为： 以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的； 房地产转让的分类 根据转让的对象，房地产转让可分为地面上有建筑物的转让和地面上无建筑物的转让。 房地产转让的条件 房地产转让最主要的特征是发生权属变化，即房屋所有权与房屋所占用的土地使用权发生转移。《城市房地产管理法》和《转让管理规定》都明确规定了房地产转让应当符合的条件，采取排除法规定了下列房地产不得转让： 司法机关和行政机关依法裁定﹑决定查封或以其他形式限制房地产权利的； 办理房地产转让的程序 2000年10月份实行产权市场“一体化”办公以来，办理交易手续一个窗口收件、一个窗口收费、一个窗口发证，内部封闭运作。具体程序为：受理——初审——复审——审批——缮证——交费、发证——归档。 房地产转让收取的证件 建设部关于印发《简化房地产交易房屋权属登记程序指导意见》的通知中提到转移登记的必收要件： 房地产抵押 房地产抵押的概念 《城市房地产抵押管理办法》（建设部令第98号）中规定： 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。 房地产抵押条件 《城市房地产管理法》规定： 下列房地产不得设定抵押： 办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验下列文件： 抵押当事人的身份证明或法人资格证明； 可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料； 房地产抵押的一般规定 房地产抵押人可将几宗房地产一并抵押，也可将一宗房地产分割抵押。以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押物，在抵押关系存续期间，其承担的共同担保义务不可分割，但抵押当事人另有约定的，从其约定。以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分。房地产已抵押的，再次抵押前，抵押人应将抵押事实明示拟接受抵押者。 依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将该国有土地上的房屋同时抵押。以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用权随之抵押。乡（镇）﹑村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）﹑村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内土地使用权同时抵押。 以集体所有制企业的房地产抵押的，必须经集体所有企业职工（代表）大会通过，并报其上级主管机关备案。 以具有土地使用年限的房地产抵押的，其抵押期限不得超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限。 企﹑事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。其权利与义务由拥有抵押物的企业享有和承担。 抵押人死亡﹑依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者代管人应当继续履行原抵押合同。 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，可以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押。 抵押人将已抵押的房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。 房屋租赁 房屋租赁的概念 《城市房地产管理法》规定，房屋租赁是指房屋所有权人作为出租人将