平安财富石1号全功能房地产基金集合资金信托可行性报告书.doc

平安财富*石1号全功能房地产基金集合资金信托可行性报告 报告日期：2009-9- 一、信托方案概要 交易结构简介 我司拟作为受托人募集资金，设立房地产信托投资基金， 资金闲置期间，可投资于银行存款类产品、货币市场基金、银行理财产品、信托产品、信托受益权等以及受托人认为同时具备低风险高流动性的金融创新产品。 项目合作方： 托管银行：平安银行 法律事务所：锦天城律师事务所 资产评估机构：戴德梁行 证券经纪商：平安证券 关联交易事项： 托管银行为平安银行、证券经纪人为平安证券，我司将就以上关联交易事项向监管部门做事前报告资金来源及募集方式： 资金来源于：本信托的委托人必须为合格投资者。合格投资者认购本信托计划的最低认购资金起点300万元自然人或法人（经特别批准的除外，但最低不得低于人民币壹佰万元）。 推介期限：2个月，可延长30天，受托人有权根据拟投资项目池进展情况提前终止信托推介，宣布信托成立； 募集渠道为各直销、综拓及私人财富渠道。 信托规模： 基金规模：，成立系列产品，根据市场情况发行；信托期限： 基金期限： 流动性安排 封闭式，在信托存续期内，受益人可以向受托人提出协助转让的申请，由受托人协助受益人寻找受让方； 相关费率： 基金固定管理费：2%/年；（如投资受托人发行的房地产类信托，则子信托的固定和浮动管理费不重复收取） 其他顾问费：包括但不限于资产评估费、审计顾问费、法律顾问费（按实际发生）； 浮动管理费：受益人收益超过5.3%/年（三年期存款利率+200BP）以上超额收益部分的20%； 保管费（平安银行）：0.1%/年； 受益人预期收益率区间：6.91%-17.91%，若投资期间发生资产价格大幅上涨 收益可达到25% 清算分配： 基金到期进行清算分配，分配顺序如下（以信托财产为限）： 首先，支付信托费用和应付固定管理费； 其次，分配剩余应付受益人的收益和本金，受益人收益超过5.3% （三年期存款利率+200BP）以上部分（如有）中的20%作为受托人浮动管理费，80%作为受益人之浮动收益； 二、信托设计及管理 我司会根据已制定的制度以及信托文件的约定进行投资和投资管理。 投资原则 投资范围 权益类： 债权类： 债权类和权益类房地产项目选择标准 城市 一二线城市：北京、上海、深圳、天津、重庆、广州、杭州、南京、合肥、西安、成都、长沙、沈阳、武汉等。 计划单列市及经济较发达城市：大连、宁波、厦门、青岛、苏州、无锡等。 地段 城市中心地段或周边生活配套（医院、学校、超市、商业）完善的成熟的地段； 城市半成熟区域（政府重点发展的新区），区域内有多家知名房地产企业投资，且有地铁等轨道交通配套为佳。 交易对手要求（母公司） 项目公司或其母公司拥有二级以上资质； 原则上为国内房地产30强（名单见附录），负债/总资产低于70%； 国内前10的建筑商（名单见附录）； 区域性销售额前五名企业中财务状况健康的企业，负债/总资产低于70%； 有知名外资基金、机构投资者、外资开发商参与的项目； 或已经和平安有合作的房地产企业（如宋都、中信、泛华、中惠等）。 投资策略： 基金实施灵活的投资策略，捕捉房地产行业不同周期的投资机会； 下跌初期，谨慎投资，控制风险策略 注重风险，提高项目和交易对手的准入标准 以低风险的债权投资为主 关注市场机会，锁定合适的交易对手 下跌中后期，机会主义策略 寻找有潜力的房地产项目进行投资 以超跌的权益投资为主，减少债权投资比例 上涨初期，积极进取策略 大胆进入房地产开发市场，利用资源优势开展强强合作 以高回报的权益投资为主 上涨中后期，锁定利润，落袋为安策略 以赚取合理利润为目的 资产逐步变现，收获投资成果 逐渐缩减长期权益投资规模 灵活自由的资产配置 基金有分散投资降低风险的资产配置原则，但对各类资产的配置比例不作严格的限制。 针对房地产行业的不同周期阶段，基金经理可以选择不同的资产配置方案。 灵活多变的投资策略 基金没有固定的投资目标，没有限定的投资路线，基金经理自主决定投资策略。 投资策略将根据市场的变化以及行业周期性的变化特点进行灵活调整。 战略合作确保控制风险 平安信托与很多品牌开发商具有良好合作关系或战略合作关系，包括中建国际、金地、富力地产、宋都集团、中惠集团、绿城中国等，通过强强联手，确保投资风险控制。 投资管理制度 受托人内部控制制度 遵循全面性、审慎性、有效性和适时性的原则，受托人业已制订了一整套全面系统、切实可行的信托业务内部控制制度。 风险控制制度 受托人设有专门的风险管理部门，并建立健全了各项业务的操作流程规范及业务风险管控制度，形成了涵盖各项业务、各个操作环节以及各部门的风险管控体系，较好地规范了业务操作及风险管理工作。