邢台凤凰城项目投资建议报告.doc

【我们的观点】 毫无疑问，这是一个以市场为核心销售的年代 根据我们的经验，我们对房地产项目的销售力作了一个可能并不严密但的确具有较强操作性的定义 一个房地产项目的销售力指的是与竞争对手相比较的产品力以及对目标客户群的吸引力 请注意，一个项目的销售力是动态的而不是静态的，随着项目的发展和市场形势的变化，销售力也会相应发生着变化 操盘者更需要进行相应的调整，这对于销售周期在一年以上的项目已是必然 产品力＋形象力，是畅销项目的根本之秘 同时，项目得到市场的认可，汇聚了人气，形成了以项目为中心的“气场” 俗话说，幸福的家庭都是相似的，不幸的家庭各有各的不幸 套用一下，我们认为，成功的房地产项目都是相似的，这个相似之处就是――销售力 同样的，不愿意做将军的士兵不是好士兵；那么，不遵循市场的项目不可能成为好项目 在产品力上，畅销项目在至关重要的几个环节总是领先竞争对手 在形象力上，畅销项目又总是对目标客户群更大的吸引力 吸引目标对象的能力（吸引人来） 与竞争对手项目对比（吸引人买） 的确，房地产一招致胜的年代正在过去，单靠包装，单靠炒作，单靠广告传播就能够卖得满堂红的年代正在过去！ 策划的真义在于，避免专业失误，通过调整投入，发挥优势，解决问题，达到收益最大化。 项目基本情况及主要技术经济指标（略） 二，项目投资环境及市场研究 Ⅰ，宏观市场研究 邢台市概况 申请历史文化名城，无形中增加境外投资关注。 据悉，邢台目前正在申请历史文化名城。这一举措必将为邢台的招商引资起到十分重要的促进作用。申请历史文化名城是一个对外宣传自身的最好途径，邢台有着不为人所共知的悠久的历史文化积淀，通过这种渠道使得更多的人关注邢台的过去的历史渊源和未来发展建设，将在一定程度上提高境外投资的关注和兴趣，使得更多的投资者加入到邢台的整体建设当中来，为邢台的工商业在今后的发展打下坚实的基础。 自然资源有效利用，环境改造得到重视。 邢台市位于河北省南部，毗邻山西和山东两省，行政级别属于地级市，从产业结构来讲，属于资源型重工业为主的城市，重要支柱产业为煤炭和钢铁，城市第三产业相对落后。邢台市同时是一个以农业发展为主的城市，农用地面积共计849044.6公顷，占全市土地部面积的68.3%。邢台有着丰富的矿产资源和水利资源，这些资源在近几年都得到了有效的开发和利用。另外，随着环保意识的不断深化，邢台市已开始进行城市环境改造工作，例如：中兴大街的绿化改造等。预计2020年，邢台市基本绿化率将达到42%，人均公共绿地11平方米，形成“一湖两泉、三环两组一芯、二契七带、星罗棋步”的空间绿地系统结构。环境的改造意味着生活质量的提高，邢台市民目前的生活状况有望在近年内出现质的飞跃。 城建步伐加快，城市进入发展高峰期。 1996年，为配合市整体发展战略目标，邢台市指定了1996年——2000年的市区旧城五年改造计划。包括邢州路以西、路以南、围寨河以北和京广铁路以东的7.1平方公里，占市区总建设用地的24.4%800亿元大关。 与上一年相比，2004年邢台市居民消费价格总水平有所下降。在计算居民消费价格指数的八大类商品中，除烟酒及日用品类、衣着类和居住类价格指数上升外，食品、家电及维修服务、医疗保健和个人用品、交通和通讯、娱乐教育文化用品及服务等五大类的价格均呈降势。据了解，商品价格下降面广、下降幅度大是导致价格总指数下降的主要原因。 据邢台市城调有关资料分析，2004年上半年，供过于求的商品占86.3％，供求基本平衡的商品占13.7％，没有供不应求的商品。在这种格局下，大多数消费品价格难以走高。国际经济因素也是影响邢台市物价指数的重要原因。入世后外国投资和外国商品在我国的准入门槛不断降低，使国内市场竞争更加激烈，商家为了提高市场占有率，竞相降价促销。 邢台居民消费理财心理分析。投资渠道狭窄影响了邢台居民的消费增长。居民熟悉的投资渠道只有储蓄、股票、债券等几种形式，尽管国家存款利率连续八次降低，但居民仍愿意把钱放在银行，以备不虞之用。到2004年10月份，邢台市城乡居民储蓄存款余额累计达800亿元，这不仅仅表明居民收入提高了，也是居民“捂紧钱袋子”的表现。 据预测，2005年邢台市居民消费价格总水平仍会保持平稳运行态势。 政治及政策环境 土地政策 以前政府部门急于地区发展，过量批出土地，加上国营老企业原历史用地的改造开发，使得政府短期内失去了市场调控能力。但是目前，这一状况已被改变，政府开始有计划的规划土地使用，对于整个地产市场的规范经营以及行业的发展，的确是件好事。 另外，2004年度，国家针对房地产市场出台了若干政策和法规，如：《商品房销售管理办法》的司法解释；中央银行的第101号文件，限制对投资型房地产产品和“豪宅”的个人按揭贷款；8月31日，出台了终止协议出让土地的政策；下