顺德商业中心综合物业工作建议报告.doc

目 录 1 项目所处的工作阶段 3 2 本项目SWOT分析 4 3 本项目在现阶段面临的主要问题 6 4 在现阶段恒昌可以提供的工作内容 9 5 策划工作流程及工作时间安排 11 6 前期发展策划工作内容 12 7 本次服务工作时间及收费 19 8 我司操作此类项目的经验和优势 19 8.1 细致的专业服务 19 8.2 相关资源优势 20 8.3 部分案例 23  项目所处的工作阶段 本项目位于顺德大良友谊路8号（游泳池旁），为大良集商业、公寓、住宅等物业类型为一体的综合项目。分为两期，一期银行、商业中心建筑面积1.2万平方米，已建成，并大部分已招商，一、二楼商家已进驻。 本次工作任务主要针对二期，二期占地约1.2万平方米，容积率小于等于5.5，目前地块还未拆迁，已完成初步设计，原设计各物业类型数据表和土地规划设计条件如下。 原二期设计各物业类型建筑面积表 物业类型 酒店 公寓(住宅) 商业 停车场 总计 建筑面积 1.9万m2 2.6万m2 3.9万m2 1.8万m2 10.2万m2 层数 1-28层 1-13层 1-3层 负1-负2 二期土地使用规划设计条件 总用地面积 11622.97m2（蓝线） 净用地面积 11274.446m2（红线） 用地使用性质 主导使用性质 商业 兼容使用性质 办公、住宅（酒店式公寓） 主要技术指标（按总用地面积计算） 地块建筑密度 小于等于72%（高层部分小于等于20%） 容积率 小于等于5.5 规划设计要求 建筑层数 小于等于22层 建筑控高 小于等于80米 停车场 办公按0.3个/100m2建筑面积，住宅按0.5个/户，大型商场配建停车位不少于200个 配套设施要求 大型商场营业面积不少于12000m2 临西南侧道路交叉口处建筑应适当加大后退，后退部分做绿化广场，面积不小于12000m2 住宅部分（酒店式公寓）建筑面积不超过总建筑面积的25% 本项目SWOT分析 通过对项目优劣势的分析，在策划定位、产品设计等各方面充分利用项目的优点，规避项目的劣势，使项目的价值最大化。 1）优势 区位条件 项目位于大良中心城区家电特色经济圈，特色经济突出。项目地处成熟旧城区，配套设施完善，区域内有众多的住宅小区、学校、医院、运动设施和公园，为项目的发展提供了基础 交通条件 交通便利，处于友谊路、鉴海北路、凤山中路和凤山西路的交汇口，从凤翔、北区和老城区到项目购物都十分方便，项目处于广珠公路进入大良的必经之地，过境车流较多，连接顺德家电产业制造基地 景观条件 内外景观条件较好，本项目西对彩虹桥公园，彩虹桥为大良地标，东靠凤岭公园，地块内部有几十棵原生大树 发展商 具有多年的家电卖场运营经验，在顺德家电行业具有较高的知名度 分期 本项目一期已建成，为家电专业市场，招商情况良好，多家知名家电品牌都在一期设置了旗舰店，二期可考虑如何充分利用一期的人气 2） 劣势 区位条件 处于华盖路商圈的边缘地带，华盖路商圈是大良核心商业区，本项目距其有数百米的中断地带，尚无力承接繁华的商业脉络 发展商 对传统商业的运营经验不足，并且是首次开发大型综合型项目，综合型项目在定位方向、开发时序、租售策略、经营管理等方面与家电专业市场有很多不同 3）机会 宏观经济 顺德居民生活水平高，消费力强，顺德城镇居民人均可支配收入居珠三角各城市 前列，2005年顺德平均每百户汽车拥有量为32辆 顺德是我国有名的家电之都。十多年来，顺德家电产业规模一直占据广东省的45%左右，总产值约占全国家电总产值的15%，家电产业集群优势非常突出。 城市规划 佛山“5+2”组团规划中，顺德规划为百万中心组团之一，发展前景较好 4）威胁 城市规划 承接广州南拓的机遇，顺德城市往南往东发展，大良新城区和大良东区发展速度较快，都位于城市东南向，本项目不处在城市主要发展方向 大良东区和新城区规划有多处商业项目，项目面临竞争较为激烈 本项目在现阶段面临的主要问题 通过我们对项目的初步理解和SWOT分析，我们认为本项目开发过程中，需重点解决以下几个问题： 问题一： 原设计定位的物业类型组合是否合理？ 整体功能组合考虑因素： 1）土地使用规划设计条件 2）市场因素考虑 通过对项目地块的区位条件、开发条件、市场环境、政策环境、竞争状况、开发成本等方面的调查研究，分析项目开发的可行性，提出切合项目的市场定位组合 3）企业战略考虑：资金要求、行业发展战略 政府用地性质为商业、办公、住宅、酒店式公寓，本项目定位了商业、住宅、酒店，这三种物业类型是否是项目条件下最优的选择？大良东区和大良新城区是近年顺德大良开发的特点板块，规划有较大量的商业、住宅、写字楼等项目，大良旧城区也形成了比较传统的商圈，在这种市场条件下，