2013年武汉招商地产公园1872上市策略报告.pptVIP

上市策略报告 武汉公司 营销部 报告提纲： 第一部分、营销环境分析 第二部分、项目基本情况 第三部分、客户分析 第四部分、市场定位及营销战略 第五部分、设计营销组合及计划 第六部分、价格策略 第一部分、营销环境分析 武汉别墅市场分析 项目竞品分析 政策研判分析 2012年度高端别墅成交速度解读 2012武汉市场总价500万以上别墅去化速度解读 除华侨城之外，其他市场年去化量在30-60套之间 经济型别墅市场：在售主力总价区间在150-400万可达到80-100套/年以上的去化速度 城市大平层市场：月均去化速度在30套以下总价多在200-400万 2012武汉市场别墅存量分析 备注：数据统计截止为2012年11月 2012年武汉市场别墅存量约70万方，去化周期为2年半到3年，库存量较大，去化周期较长； 2013武汉市场重点别墅项目存量及推量分析 区域 项目 单价 总价 产品 面积 库存 新增 合计 汤逊湖 纳帕溪谷 独栋：26000；双拼：18500 独栋：720万；双拼：425万 合院、独栋 230-300㎡ 140套 / 140套 中建汤逊湖壹号 双拼：16500；联排：13300 双拼：380万；联排：290万 双拼、联排 双拼：220-250；联排：200-220 40套 234套 274套 保利十二橡树 17900 530万 独栋 280-350㎡ 38套 / 38套 百瑞景 / 600-1000万 双拼、叠拼、联排 200-600平 / 60套 60套 长岛 独栋：23000 720万-1100万 独栋 独栋520-630㎡ 75套 / 75套 东湖 碧桂园生态城 / 200-1000万 双拼、联排 180-600 不详 700套（二期300套左右，三期400套左右） 700套以上 华侨城 双拼：45000；联排：30000 双拼：1500万；联排：800万 双拼、联排 双拼：330--439；联排：251-320 / / / 汉阳 绿地新都会 14000（预计） 200-300万 六联排 170- 280 / 220套 220套 金地·澜菲溪岸 12000（预计） / 合院 / / 50套 50套 世贸龙湾 联排：9000；叠拼：10000；双拼：暂缺 / 叠拼、联排、双拼 叠拼：66-88㎡；联排：110-200；双拼：140-170㎡ / 160栋左右 160栋左右 和记黄埔·观湖园 联排：9000-11000；双拼:12000-14000 / 双拼、联排 联排：196-244；双拼：370-390 / 280套左右（42套双拼、238套联排） 280套 整 体 价 位 较 低 新推货量大 “别墅市场” 小结 市场能达到80-100套/年走量的别墅项目屈指可数，多为入门级或经济型别墅项目，且个性鲜明！ 500-800万别墅产品的年去化量在30-60套，且面临总价相对较低的城市大平层的客户分流，对9套/月的支撑不够 别墅市场库存较大，去化周期较长 市场整体别墅产品价位较低，新推货量较大，竞争较为激烈 市场同类产品选择：金地·澜菲溪岸 纳帕溪谷 备注：竞品选择原则主要依据项目地域就近及项目站位类似原则； 金地·澜菲溪岸 纳帕溪谷 华侨城 华侨城——项目概况 华侨城 总建面 102万㎡ 占地面积 60万㎡ 容积率 1.7 总户数 8141 建筑形态 双拼、联排 绿化率 36% 售价 均价25000元/㎡ 主力 面积段 250-440㎡ 预计推量 无 物业地址 武汉市东湖生态旅游风景区欢乐大道166号 开发商 武汉华侨城实业发展有限公司 车位情况 暂无资料 物业公司 深圳华侨城物业服务有限公司 项目总评 纯水岸·东湖镶嵌于11公里特保级东湖北岸，紧邻城市二环，地铁4号线、8号线支线直抵华侨城，高效接轨全城。同时，项目享有都市丰盛配套：水果湖省府中心在此升华城心价值；省博物馆、省艺术馆等提升片区文化涵养；徐东商圈、中南商圈、楚河汉街等繁华环伺；东湖中学、水果湖中学、武汉大学等名校荟萃，项目升级重塑深圳波托菲诺美学大宅；更承袭天麓“顶级山海豪宅”精髓，打造华中首席原生湖境艺术大宅。 去化速度 目前2012年5月项目开盘，推出157套低密度类别墅产品，当月去化 华侨城——项目概况 区位图 银杏大道 Shoppong mall 华侨城——区位及周边配套 项目紧邻城市二环，地铁4号线、8号线支线直抵华侨城，高效接轨全城。同时，项目享有都市丰盛配套：水果湖省府中心在此升华城心价值；省博物馆、省艺术馆等提升片区文化涵养；徐东商圈、中南商圈、楚河汉街等繁华环伺；东湖中学、水果湖中学、武汉大学等名校荟萃。优越的地段使得华侨城集城市资源与景观资源为一体； 华侨城——东湖、欢乐谷 欢乐谷 东湖 纯水岸·东湖，镶嵌于11公里特