某火车站商业项目可行性研究报告.pdfVIP

火车站 商业项目可 行性研究报 告 针对火车站项目, 市场调研组把整个保定市的商业项目做了全 面调查。物业类别涉及写字楼、商住公寓、底商、产权式商场 、 酒 店( 详情见 楼盘调 研情况 表 ) 。并 且对市 房管局 、市土 地局等 政府 部门官员进行了深度访谈 ; 同时与若干名本市房地产业内资深人士 也做了深入交流,结合贵公司的自身情况和对该项目的期望值 、 项 目运作打算,现按以下几部分内容对该项目的可行性进行论述: 第 一部 分 保 定市 宏观 房地 产 市场 研究 写字楼 1 、市场供应情况及销售情况: 目前保定市写字楼市场供应量较大,整体销售状况不理想 , 销 售状况区域特征明显,象高开区、恒祥北大街这样周边配套齐全 、 商业氛围浓郁 、 交通便利、 周边自然环境和人文环境良好的区域销 售状况相对较好,如恒通财富中心、兴远现代城、 G O G O 不夜城 ; 本 地块附近的写字楼销售情况一般 , 如康泰大厦 、 建基大厦 、 金马大 厦。 写字楼项目销售周期均较长,一般销售周期都在两年半以上 。 2 、价格情况: ▲ 本市写字楼价格与住宅价格拉不开差距 , 平均只有二 、 三百 元左右的价差 , 与其它一线城市一 、 两千甚至几千元的价差相比这 第 1 页样的价差很小。 ▲ 无论一个项目自身相比还是不同项目之间比较 , 现房与期房 的价差较大 。 但现房基本上是有价无市 。 如: 高区的恒通财富中心 2 2 销售初期 2 4 0 0 元/ M ,而现在的二手房出售价达 4 2 0 0 元/ M ;兴远 2 2 现代城期房现售 2 5 0 0 元/ M ,而发展大厦现房 3 5 0 0 元/ M 。 3 、出租情况: ▲ 项目后期物业管理的好坏直接影响写字楼的租售状况 , 后期 管理 到位的 出租情 况比较 好。如 :高区 的恒通 财富中 心采用 四星 级酒 店管理 模式出 租率较 高,而 本地块 附近的 建基大 厦、金 马大 厦、十方商贸城等项目后期管理不善导致出租率基本为零。 ▲ 整体出租情况均不理想,写字楼内比较萧条,空置率极高 , 现在 还有三 四家房 产写字 楼项目 还未交 付使用 ,可以 看出本 市写 字楼 市场供 大于求 。出租 状况区 域特征 明显, 部分高 区写字 楼出 租情况相对较理想 , 但出租率还在 6 0 % 以下 , 而大部分单位选办公 地点时对火车站附近区域不太认可。 4 、产品特征及功能配套标准: 2 2 ▲ 面积段较全,从 3 0 M ? 9 0 0 M 的都有。 ▲ 大部分是简装,部分产品带卫生间。 ▲ 部 分带 中央 空 调, 带中 央空 调 的写 字楼 售价 普 遍较 高, 大 2 致比不带中央空调的写字楼高 3 0 0 元 / M 。 ▲ 现市场上供应的写字楼从配套上基本能满足办公使用要求 。 市场 结论: 从整体 写字楼 市场销 售状况 及租赁 状况分 析,不 难看 第 2 页出保 定市作 为二、 三线城 市外来 企业较 少,加 上本市 公司保 守思想 的 影响 ,办公 选择门 脸的和 住宅楼 的较多 。写字 楼市场 供大于 求,此 物 业类型从市场角度出发不可行。 商住公寓 1 、市场供应情况及销售情况: ▲商住公寓现在市场上的供应量较小,整体销售情况不错。 2 2 2 ▲面积在 4 0 M ?7 0 M 、户型结构合理的比较畅销,面积在 1 0 0 M 以上的相对销售缓慢,特别是跃层的商住公寓更加滞销。 ▲ 位置 处于商 业氛围 好、交 通便利 、周边 配套完 善的商 务公寓 相 对于位置较偏的销售情况好 。 如: 秀兰银色星座虽然价格降到 1 5 0 0 元 2 / M ,但仍有许多房子销售缓慢。华海大厦福星阁也属于这种情况 ; 同 样处在闹市区的兴远现代城 、 财智中心、 恒通财富中心 、 侨生. 裕华金 街中的小户型公寓都非常畅销,基本是在开盘后三个月就已售完。 ▲本地块附近商住公寓供应量很小, 0 3 年鑫隆湾一经推出销售火 爆。特别是纯粹小户型的商住公寓目前市场供应还是空白。 2 、价格情况: ▲ 商住 公寓和 写字楼 的价格 相差不 大,和 普通住 宅的价 格基本 接 近。 ▲ 配套 好,物 业管理 到位的 商住公 寓售价 较高, 如:恒 通财富 中 心的商住公寓售价 4 0 0 0 元以上。 (期房售价 2 2 0 0 元/ ?, 2 0 0 3 年 6 月 销售 ) 。 第 3 页3 、 出租情况 : 整体出租情况良好 。 如 : 恒通财富中心、 财智中心 入住率达 7 0 % 以上。 4 、产品特点及功能配套: ▲商住公寓现在市场供应的产品大部分为精装修。 2 2 ▲面积段较全,3 0 M ?3 0 0 M 的都有。 ▲都有电梯。 ▲个别有中央空调。 ▲