《深圳零售岗厦商业专题细化研究报告》(90页).docVIP

深圳零售岗厦商业专题细化研究报告 岗厦商业专题细化研究 1 一、深圳市零售商业概况 2 1、深圳零售业历史发展情况评析 2 2、深圳零售业市场发展现状评析(供应量及区域分布) 6 3、深圳零售业市场主要购物区及市场份额 13 4、项目周边未来商用物业发展趋势研究 20 二、中心区商业研究 38 1、中心区商业发展现状 38 2、中心区未来发展趋势分析 43 3、中心区主要商用物业研究 47 三、中心区商业细分市场研究 62 1、商圈理论分析 62 2、集中商业研究 66 3、分散商业研究 77 四、中心区商业业态研判 81 1、中心区集中商业与深圳市主要商业中心之间的竞争格局 81 2、中心区内部各主要商业中心的竞争格局及发展趋势 85 3、中心区街铺类型商业与购物中心的竞争关系 86 4、中心区商业发展趋势研判 88 一、深圳市零售商业概况 1、深圳零售业历史发展情况评析 1.1发展轨迹 深圳零售业的历史发展情况可以简单归纳为四个阶段: 第一阶段:从改革开放起到上世纪90年代初 由于从计划经济时代起步,物资缺乏,靠计划外调剂或从国外直接进口部分商品,能找到商品销售就可以赚钱;这一阶段零售业的主要特点是:业态以精品店居多,且规模小、暴利,同时消费者的心态比较浮躁。因此随着经济发展的步伐,这种形态将不再适应市场需求。 第二阶段:1993年?1996年 随着深圳市经济发展趋于相对稳定和平缓,消费习惯发生变化,消费心理从浮躁趋向平和,追求实惠,零售企业开始探索新的业态,如超市、仓储商场等,以平价、实惠为标志。由于对先进经营技术的把握还比较肤浅, 对国外新型业态的引入与国内实际情况的结合还不够,大多是照搬照套,因此这一阶段陆续有20多家企业被迫退出市场,但同时也有成功的商家,如万佳、新一佳等。 第三阶段:1996年-2001年 一方面由于沃尔玛、家乐福进入深圳,不但带来了竞争的压力,同时也带来了先进的经营理念和经营技术,培养了一批人才,促进深圳零售业的快速发展。沃尔玛进入深圳以后,内资企业如:万佳百货、天虹商场、茂业百货等纷纷开设分店扩大经营规模,市属国有企业万方超市和香港中资华润超市结成联盟,市属企业深圳奥德康集团与深圳免税企业公司宣布为应对“国内竞争国际化”进行合并重组,两家以商贸业为主的企业合并之后总资产超过30亿元人民币,2001年香港华润集团收购万佳,在很短的时间里,深圳出现了具有区域影响力的新的零售业巨头。 第四阶段:2001年以后 在这一阶段,包括超市、便利店、专业店、大型购物中心等业态快速发展,连锁经营冲击单店经营,新型业态冲击传统业态。中央商业旺区趋于成熟,业态齐全,定位清晰,聚客能力也较强;而区域商业中心也正在形成,如南山、福田、宝安、龙岗等。迅速发展起来的深圳零售业主要表现在三个趋势:部分企业加快扩张步伐,广布网点以扩大规模;部分企业注重积累规模化管理经验,提升核心竞争力为特征;部分企业积极转变经营风格,齐头并进,并跨区域发展连锁。这一期间,深圳居民消费能力达到中等发达国家的消费水平,从而推动深圳零售业走向更高的繁荣,发展成为在全国能形成规模向异地拓展的城市之一。 1.2发展格局 深圳是东西长、南北短,呈带状城市,根据城市的特点,自然会形成多中心的分布格局。目前,深圳已经成东门、人民南、华强北、南山、龙岗、宝安等多个较为成熟的商圈。其中东门、人民南、华强北更是主要的商业中心,随着福田中心区的不断完善,将有望成为深圳市的重要商圈和核心商圈。随着城市中心的西移,城市的发展呈现出自东向西滚动的态势,而深圳的商业物业也有类似的发展态势。 图1-1 深圳商业发展格局图 1.3供应量 图1-2 深圳市商业用房历年竣工面积统计图(单位:万平方米) 总体看来,深圳市商业用房竣工面积历年保持平稳增长的趋势。2003、2004年竣工面积相对于2001、2002年有较大的增幅。(2005年数据) 图1-3深圳市商业用房2004年竣工面积分区统计图(单位:万平方米) 从商业用房竣工面积分区统计图上看出,南山位居全市第一,福田其次,两区约占了全市商业面积的一半以上。 1.4销售情况 图1-4 深圳市商业用房历年销售情况统计图(单位:万平方米) 从商业用房的销售状况来看,在经历多年的低位徘徊后,从2002年开始,销售面积出现较大的增长,2002年、2003年两年都维持在40万平方米左右,2004年出现大幅增长,表明市场对商业用房的需求较旺。 1.5历史价格走势 1.5.1深圳市商业用房销售价格走势 特区内历年价格指数走势(100点对应的是6300元/?) 从各区销售价格看,罗湖区的价格一直位于深圳首位,其次是福田区,再次是南山区和盐田区。从近年的变化趋势看,特区内商业用房销售价格呈现普遍的下降趋势,但降幅不大。(2005年数据)