投资性房地产公允价值计量浅析.pdfVIP

全国中文核心期刊 财会月刊阴 · 投资性房地产公允价值计量刍议 孔庆林 杨婧怡 喻钲淇 渊重 庆 工 学 院 重 庆 400050冤 —投资性房地产》引入了公允价值计量模式，其操作的关键是公允价值的取得。本文对 【摘要】《企业会计准则第3号—— 该准则中公允价值计量的方法进行了探讨，并提出了若干政策建议，以增强准则的可操作性。 【关键词】投资性房地产 公允价值 市场比较法 收益法 成本估价法 现行会计准则下采用公允价值计量模式对投资性房地产 定的，且资本化率可以确定，取得收益过程中的风险也是可以 进行后续计量时，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，而 计量的。 以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面 同其他投资收益一样，投资性房地产纯收益包括两个部 价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。从理 分：一是投资性房地产的资本产出；二是投资性房地产的资本 论研究角度看，这实际上为上市公司利用房地产市场价格波 收回。需要注意的是，房屋折旧或土地使用费摊销不应列为支 动进行盈余管理提供了可能。所以，公允价值计量模式运用的 出，它是对房地产投资的回收与补偿，是净收益流的一部分。 关键在于公允价值如何取得。 出租型房地产年净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险 一、投资性房地产公允价值计量方法 费-税金。商业经营型房地产年净收益=主营业务收入-商品 投资性房地产公允价值计量的方法主要有市场比较法、 销售成本-经营费用-营业税金及附加-管理费用-财务费 收益法、成本估价法、假设开发法，在投资性房地产公允价值 用-商业利润。生产型房地产年净收益=主营业务收入-主营 评估实务中，最常用的是市场比较法和收益法。 业务成本-经营费用-营业税金及附加-管理费用-财务费 1. 市场比较法。市场比较法是指将评估对象与估价时点 用-厂商利润。尚未使用或自用房地产年净收益，可比照类似 在近期有过类似交易的投资性房地产进行比较，对这些类似 房地产求得。 投资性房地产的已知价格作适当修正，以此估算评估对象的 在确定资本化率时，不同的评估对象应采用不同的资本 客观合理价格或价值的方法。其本质是以投资性房地产的市 化率。应用得最广泛的有三种：淤综合资本化率：求取土地与 场交易价格为导向，求取评估对象的价值。 其上建筑物合为一体的价格时应采取的资本化率（此时纯收 该方法的适用条件是：淤存在大量的可供比较参照的标 益也为土地与其上建筑物合为一体时的纯收益）；于建筑物资 的物（即投资性房地产）；于可比实例与待估标的物具有较大 本化率：求取单纯建筑物的价格时所使用的资本化率；盂土地 的相似性；盂积累差异调整系数。 资本化率：求取单纯土地的价格时所使用的资本化率。 市场比较法的估价步骤为：淤收集交易实例。于选取可比 收益法的基本原理公式为： 实例。盂建立价格比较修正的基础。榆交易情况修正。虞交易 琢1 琢2 琢n P= + +…+ 1+r （1+r ）（1+r ） （1+r ）（1+r ）…（1+r ） 日期修正。方法一，采用房地产的价格指数修正。其公式是：估 1 1 2 1 2 n 价时点的交易价格=估价日的价格指数/交易日的价格指数伊