房屋转租法律问题研究文献综述.docVIP

毕业论文（设计）文献综述 题　　目：　　　　　房屋转租法律问题研究　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 专业班级：法学 一、前言部分（说明写作的目的，介绍有关概念、综述范围，扼要说明有关主题争论焦点） 写作目的： 近年来由于房价的上涨，人们迫于房价压力而纷纷把目光投向房屋租赁市场。随着房屋租赁市场的不断发展，其相关的法律问题也不断涌现出来。房屋转租是房屋租赁的重要组成部分，也是现实生活中人们常常遇见的一种租赁方式。由于我国现行法律法规对房屋转租的规定并不完善，需要通过对房屋转租中的法律问题进行探讨和研究，进一步理解转租行为中的权利义务关系，提高人们在相关行为中的法律意识，避免转租行为中产生纠纷。本文将对房屋转租的含义与性质界定及对房屋转租合同的效力分析、房屋转租中的优先购买权、擅自转租收益认定等三个方面所涉及的法律问题, 通过对国内外不同理论观点的比较并结合实际运用民法原理等理论知识进行综合分析和探讨。试图对我国转租制度提出合理的建议，完善转租市场，减少纠纷，保障当事人的合法权益。 有关概念： 房屋转租：房屋转租是指房屋承租人不退出租赁关系而将承租的房屋再出租于第三人的行为。房屋转租需经过出租人同意，并订立相应的转租书面合同，转租合同受原租赁合同制约。因此，在转租的情况下，即存在出租人与承租人的租赁关系，还存在着承租人与次承租人间的转租关系。 优先购买权：优先购买权又称先买权，是指特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时，享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。指没有合法根据，或事后丧失了合法根据而被确认为是因致他人遭受损失而获得的利益。房屋转租与房屋租赁权转让是不同的，两者的区别主要表现在：在转租时，承租人即转租人于转租之后仍享有租赁权，并不退出原租赁关系，只是在转租人与次承租人之间又成立一个新的租赁关系，次承租人的租赁权以承租人的租赁权存在为其存在前提;而在租赁权转让时，承租人转让租赁权之后退出原租赁关系，第三人代其位，成为租赁合同的当事人。 转租合同生效后，转租人享有并承担转租合同规定的出租人的权利和义务，并且应当履行原租赁合同规定的承租人的义务，但出租人与转租双方另有约定的除外。如果承租人未经出租人同意将租赁的房屋转租的，则承租人的行为构成无权处分，属于效力待定的民事行为，所签订的转租合同为效力待定的合同。如果出租人事后同意，或承租人取得了房屋处分权，则合同溯及既往的有效；如出租人不同意，则合同溯及既往的无效。 （二）、不同形态房屋转租合同的效力分析 关于出租他人之物，其形态可分为三类：1、自始无租赁关系而擅行出租他人之物。2、在租赁关系存续中，承租人将租赁物出租他人，或为合法转租，或为违法转租。3、租赁关系消灭后，承租人未交还租赁物，擅自将之出租于他人。 合法转租下，合同的效力按合同法的规定认定，而在非法转租下，主要有无效说、效力待定说和有效说三种主张。有效说认为，租赁合同的内容是由承租人支付租金，出租人将租赁物交由承租人使用、收益，承租人将对租赁物的使用、收益权转给次承租人享有并不构成对租赁物的处分，因此在无其他无效原因存在的情况下，未经出租人同意的转租合同有效；效力待定学说认为，在未经出租人同意的情况下，承租人无转租权，其转租行为属擅自处分他人财产的行为，转租合同应属效力待定的合同；无效学说认为，擅自转租合同无效。 以上观点争论的焦点是转租是否是对租赁物的处分。邓基联学者认为租赁权本质上仍属债权，而处分行为是转让权利的行为，因而租赁权的转让与属于民法上对债权的处分行为，但转租则系由承租人在租赁物上为次承租人设定新的租赁权，在承租人与次承租人之间产生新的租赁债权关系，而承租人保留其原有的租赁权，不涉及物权或债权的转移，应当属负担行为。民法学理论认为，处分行为以处分人有处分权为要件，对于处分行为，无处分权而处分权利标的物的，为无权处分，对于负担行为，则不以处分人有处分权为必要。笔者认为在未经过出租人同意，无其他无效理由的情况下，转租合同有效。 （三）、承租人优先购买权制度在转租中的运用 优先购买权优先购买权是对出卖人所有权行使设置的一个合理的负担，是以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价，换取对先买权人特殊利益的保护。承租人优先购买权制度在转租中的运用涉及2个方面：次承租人的优先购买权问题和次承租人与承租人优先购买权冲突问题。 关于次承租人能否享有优先购买权，一直是学界争论的一个问题，有的学者认为在租赁关系存续期间因出租人与次承租人不存在直接权利义务关系，出租人欲出卖房屋时，即使承租人放弃优先购买权，次承租人仍不享有该项权利。有的认为优先购买权的设定给所有权的行使设置了一个合法的负担，其以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价，换取对特定主体的特殊保护。转