徐州城南区某别墅类项目定位VIP

徐州城南区某别墅类项目定位报告 第一部分 徐州社会经济发展状况 一、社会经济背景分析 1、区域中心城市地位形成 徐州客观形成了南京以北、济南以南、连云港以西、郑州以东这一区域的中心城市，辐射范围近20万平方公里，人口1.09亿。《国家国土规划纲要》将徐州列为近期发展的特大城市；建设部在《新亚欧大陆桥陇海兰新线城镇体系规划纲要》中，把徐州列为新亚欧大陆桥东端第一个中心城市。 国内生产总值亿元，比上年增长扩大内需对经济增长的拉动作用凸现，投资、消费需求较快增长。财政收入快速增长，金融运行保持稳定，对经济增长的支撑作用明显增强。第一、第二、第三产业增加值在国内生产总值中的构成比例16.9：464：367调整为15.4：48.5：36.1。其中第一产业增加值139.13亿元，增长3.；第二产业增加值439.48亿元，增长16.；第三产业增加值327.05亿元，增长11.。产业结构调整进一步优化。随着工业化、城市化的加快推进，第二、第三产业增长加快，所占份额继续增加。 2003年，人均国内生产总值9990元，按现行汇率折算次突破1000美元全市户籍总人口至2003年末为908.66万人，其中全市非农业人口284.50万人城市人均住宅使用面积15.29平米,农村人均住宅使用面积29.50平米 6、恩格尔系数 2003年市城镇居民家庭恩格尔系数2002年的36.5%下降到34.6%，下降1.9个百分点，生活质量有了明显变化。这是新世纪以来恩格尔系数连续低于40%的第年，表明城市居民家庭的生活水平已进入富裕阶段。 2、徐州都市圈构成“单核心多节点放射状”圈域空间结构。根据《》，徐州都市圈和徐连城镇发展轴要加强接受长江三角洲经济区和环渤海经济区的产业、技术扩散和转移；发挥承东启西、南引北联的区位优势，加强各城市间优势互补，加快我国东部沿海“低谷”地区的发展，推动陇海兰新经济带加快崛起；充分发挥苏北地区后发优势，成为苏北地区首要的增长极和实施全省区域共同发展战略的重要区域。徐州都市圈的规划范围为以徐州为中心半径100公里左右，包括江苏的徐州市、连云港市、宿迁市以及安徽、山东、河南部分城市，涉及总人口3188万人 其中省内1857万人，面积48万平方公里 其中省内27万平方公里。构成“单核心多节点放射状”圈域空间结构。 [ 结 论 ] 1、徐州位于苏鲁豫皖四省交界地区，是淮海经济区中心城市之一，新欧亚大陆桥东端第一个重要的大城市，自然区位较为重要，矿产资源丰富。但受周围经济区域发展水平影响，经济区位优势度不高，政治文化区位不具优势，综合区位竞争力不强。徐州是我国重要的铁路枢纽，陇海、京沪两大干线交汇，对外交通发达。市内基础设施较为完善，基础设施成本指数较好，具有一定的基础设施竞争力。徐州是典型的矿业城市，矿业经济在全市具有举足轻重的地位。煤矿业是徐州传统的支柱产业，近年来，徐州大力发展机械、电子、化工、食品等行业，突破了以能源为主体的产业格局，机械工业在全国具有一定的竞争力但以矿业、工业为主体的产业格局没有根本改变，第三产业比重较低，结构竞争力不高。徐州人力资源数量较为充足，人力资源质量、人力资源配置指数等指标不高，人才竞争力表现一般。在科技、资本、制度、开放程度、企业管理水平等方面，徐州不具有竞争力。州综合竞争力不强，综合市场占有率排名尚可，综合长期经济增长率、综合均GDP、综合人均收入等指标表现一般。第二部分 徐州房地产市场分析 一、房地产宏观市场分析 1、良好的政策环境为发展2002年《市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》《徐州市区国有土地储备办法》及《徐州市住房维修基金管理办法》等一系列制度措施的颁布实施，不但确保了土地行政化与市场化运作的有效对接，从产业源头净化了市场透明度，而且为产业的规范持续发展提供了保障。逐步把国有土地使用权的获取方式由行政划拨转为市场化运作的挂牌交易，为徐州市旧城改造战略的顺利实施指明了方向。房地产市场住房货币化政策得到进一步落实，拆迁条例及货币安置卡等制度的落实，加上金融部门贷款制度的放宽，诸多合力积聚形成住宅消费的内在动力，有力地支撑了产业市场的升温。 房地产业的市场核心的竞争力，已由原来的融资能力、土地资源的获取能力、公关能力和整合能力将逐渐演变为项目运作能力、资金实力和综合的创新能力。同时，让小开发商出局，为实力雄厚、资金运作比较成熟的开发商开辟空间，进一步净化市场和规范市场拉开前奏。房地产投资房地产投资一直保持高速增长。 年 份 交易面积 （万㎡） 交易金额 （万元） 户数 增量房 （商品房） 2002 51.1 71012 4560 2003 89.13 142961 7520 存量房 （私房） 2002 27.69 21018 3949 2003 78.82 76591 7982