基于灰色理论的城市商品住宅价格波动分析——以长沙市为例.pdfVIP

2012年3月 第 13卷 第 1期 长沙铁道学院学报(社会科学版) Mar．2012 Vo1．13 No．1 基于灰色理论的城市商品住宅价格波动分析 — — 以长沙市为例 赵煜明。朱红梅。陈 云。袁露影。黄 河 (湖南农业大学资源环境学院，湖南 长沙410128) 摘 要 ：以灰色系统理论为主要研究方法，对 1999--2010年长沙市商品住宅价格波动情况进行分析。通过对长沙市商品住 宅价格进行灰色关联分析，确定影响长沙市近年来商品住宅价格变动的主要因素，并将影响因素按程度的大小进行了排序，从 而得到相应结论 。 关键词 ：住宅价格；灰色理论；长沙市 房地产市场化以来，城市住宅作为商品，处于受政府相关 统进行研究分析。 政策影响的供需市场体系中。从需求因素角度来说，有学者 二、构建灰色关联模型实证研究 认为影响住宅价格波动的因素主要是经济水平的提高和城市 (一)模型数据 人 口的增长。从供给因素角度来说，一方面土地作为房地产 对影响长沙市商品住宅价格波动的相关因素数据 (1999 产品成本的重要组成部分，直接影响住宅价格；另一方面土地 年—2Ol0年)进行整理，其结果统计如表 1。 的稀缺性和固定性导致了房地产产品的不完全竞争性，也间 表 1 1999--2010年长沙市住宅价格相关数据 接影响住宅价格。此外，还有学者认为金融因素 (利率、货币 政策)以及宏观调控因素对住宅价格也有一定影响。 近年来长沙市较快的城市经济发展速度为房地产业的持 续发展提供了良好平台，本文以灰色理论为指导，对长沙市住 宅价格进行灰色关联度分析，得出影响长沙市住宅价格的主 要因素，为促进长沙市居民住房理性消费以及长沙市住房市 场健康发展提供科学依据。 一 、灰色系统理论与商品住宅价格 (一)灰色系统理论 灰色系统理论(GreySystemTheory)，亦称灰色理论 ，是由 我国学者邓聚龙教授于上世纪70年代末、80年代初创立并发 展的理论。所谓灰色系统就是指一部分信息明确，但其他部 分不明确的系统。灰色理论就是从系统的角度人手，允许所 研究的系统内存在灰色数，灰色关系等 。灰色理论具有只 需少量数据就可作系统分析，模型建立，未来预测，行为决策 和过程控制的特点 。解决了以往由于数据少，信息不确定 数据来源 ：长沙统计年鉴 、期雨统计年鉴。 而无法研究或难 以研究的软科学与技术科学的问题。 (二)数据计算 (二)商品住宅价格的灰色性 (1)无量钢化处理 随着社会经济的不断发展，商品住宅市场也在不断的完 善。按照其发展规律来看商品住宅市场是一个复杂的市场， 为了避免单位不一致对分析结果产生影响，需要对数据 其中有很多不确定的特定因素，例如：政策性、区域性、受周边 进行无量钢化处理。 环境影响性等 J。这些特性决定了商品住宅价格的复杂性和 采用公 式： 。()= { (1)， (2)，…， (n)} 不确定性。因此，可以将商品住宅价格看成一个系统，这个系 ： J-兰【 ．苎 … l 统中有已知信息和未知信息，可将其视为一个典型的灰色系 ‰(I)’0(1)’ ’0(1)J